西安世豪建筑工程造价咨询有限公司,商品住宅全

来源：海南日报

为进一步贯彻落实“两个暂停”政策促进房地产市场健康发展，5月22日下午，省住建厅正式印发公布《海南省商品住宅全装修管理办法（试行）》，（以下简称《办法》）7月1日起将正式执行该《办法》，提升住宅品质，保证房屋质量安全，加快促进海南省房地产转型升级。

《办法》规定，海南省从2017年7月1日（含）后取得施工许可证的商品住宅工程（以下简称住宅工程）全部实行全装修。全装修要积极推广应用绿色建材和绿色建造方式，加快推进建筑产业现代化，全面提升商品住宅质量品质。 

《办法》还注重了全装修住宅的多样性，要求建设单位宜以市场为导向，针对差异化消费需求，合理制定装修标准，提供不同档次、风格的全装修住宅，促进标准化和个性化的协调，较好满足个性化需求。 

为保证质量品质，《办法》要求建设单位要将装修工程一并发包给住宅工程施工总承包单位，不得直接将装修工程另行发包给住宅工程施工总承包单位以外的施工单位。住宅工程施工总承包单位可以对装修工程自行施工，也可以依法分包给具有建设行政主管部门颁发的相应资质的施工单位，并对装修工程施工质量安全负总责。

房子开建之前有样板房参考。建设单位在预售许可前按照装修设计文件设置样板房及产品展示区，鼓励设置装修施工工艺展示。样板房要真实反映装修标准和施工质量，作为房屋交付参照标准，交付的装修质量和标准不能低于样板房标准。

东海岸项目一“全装修”样板房。南国都市报记者 党朝峰 摄

装修费用不另外设收费项目，纳入买卖合同的房屋总价中，合同还要载明装修主要材料、部品、设备、施工质量和质量保修期的具体标准。合同中未明确上述内容的，不得向房管部门申请合同备案。  

建设单位在交房时须向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当包括主要材料、部品和设备的生产厂家信息、品牌、规格型号、性能指标，室内空气质量检测报告及保修期限；住宅使用说明书应当载明住宅功能，设施设备使用、保养和维护要求等内容。

为有力支持全装修《办法》的全面落地实施，省住建厅还将继续调研，从设计标准、施工过程、质量验收、污染超标标准、操作办法五大方面计划出台5个相关配套标准规范文件，进一步细化明确全装修技术、管理要求等，5个配套标准文件将于今年7月1日前出台。

样板房。图片源于网络

推行全装修，将对海南省的房地产市场发展有何意义和作用？相关部门又该如何保证全装修的实施规范有序，保障消费者得到应有的利益？对此，省住建厅在正式印发《海南省商品住宅全装修管理办法》当日，一并对该《办法》内容进行了全面解读。

当前，毛坯房交房后二次装修基本上由业主自行委托无相应资质的家装企业或者个人进行装修。商品房二次装修相关制度、规定不健全，处于政府的监管盲区，装修漏洞很多。一是质量得不到保障。装修工程专业性较强，大部分业主对装修知识了解不多，在面对装修企业、材料供应商时大都处于弱势地位，特别是一些不良企业、工头采用欺诈、威胁等手段非法获取利益，业主的正常权益很难得到保障；二是产生大量建筑垃圾，材料浪费严重。

据测算，近三年，海南省商品住宅装修平均每年产生建筑垃圾约34.75万吨，年均花费在建筑垃圾处理的费用约达到8684.69万元，2016年则高达14524.88万元，耗费了大量的社会成本。

三是噪音、扬尘污染严重。交房后小区业主装修时间分散在不同的时间段，装修噪音、扬尘不断，已入住的业主不厌其烦，降低了居住舒适度，也容易产生邻里纠纷；四是业主自行装修管理较差，事故风险较高，据省安监部门统计，2016年业主未报监报建自行进行装修发生事故12起，死亡12人。

住宅实施全装修，也是海南省推进供给侧结构性改革，促进绿色发展和新型城镇化建设，加快建设美丽新海南的重要举措。有利于提升商品住宅品质，加快海南省房地产转型升级；有利于推动工业化的建筑生产方式，促进相关产业的融合发展；有利于资源节约环境保护，推动海南省绿色崛起；有利于规范装修市场，保证装修质量安全，维护群众权益，促进社会和谐。

所谓全装修，指的是交房前墙面、地面等房屋固定面、水电管线、开关插座等基本设施完成装修安装，厨房和卫生间的固定设施如橱柜、洁具等安装到位，基本属于群众常说的“硬装”范畴，与“精装修”有一定的区别。海南省全装修的概念是依据住房城乡建设部的有关规定来定义的，也是国内其他省市对全装修定义的共识。

海南省商品住宅全部要实施全装修，保障性住房、棚户区改造项目购房对象主要是海南本地居民，住房以刚性需求和改善性需求为主，为更好保障本地居民住房实际需求，减少本地居民购房压力，非商品住宅、保障性住房项目和棚户区改造项目可以参照本《办法》实施全装修，不强制要求全装修交房。

如何保障装修质量是全装修的核心问题，是政府监管的重点。

一是坚持有资质的专业企业进行装修设计、施工、监理，“专业的人做专业的事”。

二是突出设计、施工一体化，装修作为整个住宅工程建设的一部分，与土建一体化设计、一体化施工，实现深度融合，提高设计水平与施工质量水平。

三是将装修质量管理纳入施工质量管理体系，像当前主体结构建设一样，政府主管部门对装修施工开展全过程质量监管，装修图纸要经过审查，装修企业要进行资质审核，装修所用材料要进场检验、验收，施工过程要开展监督检查，装修完成要进行验收。

四是重视室内空气污染物控制，专门编制了空气污染控制技术规程，室内环境质量情况要进行检测，不合格不能交房，避免装修后住宅有害气体等污染物超标危害群众身体健康。

五是购房合同要有约定装修主要材料、施工质量和质量保修期等内容，住宅质量保证书和住宅使用说明书要载明装修的质保内容和使用说明。通过这些措施实现“保质量、明责任、减纠纷、提品质、促发展”的全装修目标。

全装修范围为“硬装”，未对最能体现个性的“软装”作出限制，为实现个性化保留了较大发挥空间。我们也鼓励开发企业以市场为导向，针对差异化消费需求，提供不同档次、风格的全装修住宅，防止千房一律。

开发企业要在取得预售许可前，要设立样板房和产品展示区作为房屋装修的标准参照，群众可以更直观感受到装修风格与质量标准。同时，随着装修行业的不断发展，菜单式装修等装修新业态、新模式也将不断催生、成熟，个性化将不断得到满足。

全装修不另外专设收费，费用将纳入到商品住宅总价中。建设单位与购房者签订的商品房买卖合同中应当约定全装修商品住宅的总价，并载明装修主要材料、部品、设备、施工质量和质量保修期的具体标准。合同中未明确上述内容的，不得向房管部门申请合同备案。 

从事全装修活动的设计、施工、监理等单位必须具有建设行政主管部门颁发的相应资质。装修工程事关群众生命财产安全，从事装修活动的设计、施工、监理单位必须主体合法，且应具有承揽相应业务的能力。

根据《建筑法》、《行政许可法》等法律法规，国家对从事装修活动的企业设立从业许可，住房城乡建设部门作为建筑活动的统一监督管理部门，设立了建筑装修装饰工程相应资质类别，从事全装修的设计、施工、监理等单位必须依法取得建设行政主管部门颁发的相应资质证书。

当前海南省具有建设行政主管部门颁发的建筑装修装饰专业承包资质的企业共有250家，外省入琼的有555家，能够满足当前住宅装修需要。对当前装修市场大量未取得相应资质的家装企业，将其生存发展纳入政策考量。

建设单位应当将住宅工程中的装修工程一并发包给住宅工程施工总承包单位。《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规规定建设单位不得将建设工程肢解发包。

住建部《建筑工程施工转包违法分包等违法行为认定查处管理办法（试行）》（建市[2014]118号）规定“建设单位将一个单位工程的施工分解成若干部分发包给不同的施工总承包或专业承包单位”属于违法发包。

《国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19号）、《建筑业发展“十三五”规划》对推行总承包提出了要求。装修工程作为单位工程中的一个分部工程，若建设单位将装修工程这一分部工程施工从整个住宅工程中分解出来直接发包给总承包单位以外的单位，则构成了肢解发包，属于违法行为，将承当相应法律责任。

为有力支持全装修的全面落地实施，接下来要进一步细化明确全装修技术、管理要求，计划出台5个相关配套标准规范文件。

一是海南省全装修住宅室内装修设计标准，细化明确海南省全装修具体设计内容及技术标准，指导设计文件的编制；

二是海南省全装修住宅装修施工图设计文件图审要点，保障设计内容、技术标准的落实，规范设计行为，为图纸审查提供可操作性的指导。

三是海南省全装修住宅装修工程质量验收规范，明确全装修的验收方法、质量标准和程序，指导规范住宅全装修的施工、验收；

四是海南省全装修住宅室内装修污染控制技术规程，保护好海南的生态优势，制定高于国家标准的污染控制技术规程，为设计、选材、施工、验收等阶段室内污染物的控制提供指导，预防室内污染物超标，保障群众身体健康；

五是修订《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，适应住宅实施全装修，明确全装修质量内容和住宅使用操作说明，更好保证质量和保障消费者权益。这五个配套标准文件将于今年7月1日前出台。

来源：海南日报、

附原文：

海南省住房和城乡建设厅

关于印发《海南省商品住宅全装修管理办法》（试行）的通知

各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：

经省政府同意，现将《海南省商品住宅全装修管理办法》（试行）印发给你们，请认真贯彻执行。

海南省住房和城乡建设厅

2017年5月22日

海南省商品住宅全装修管理办法（试行）

第一条　为进一步贯彻落实《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（中发〔2016〕6号）、《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》（国办发〔2016〕71号）、《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）、省政府《关于继续落实“两个暂停”政策进一步促进房地产市场健康发展的通知》（琼府〔2016〕113号）等文件精神，加快房地产业转型升级，推动绿色发展，提升住宅品质，保证房屋质量安全，做好我省商品住宅全装修的实施管理，结合我省实际，制定本办法。

第二条　海南省行政区域内商品住宅全装修遵守本办法。

本办法所称商品住宅全装修（以下简称全装修），是指商品住宅交付使用前，套内和公共部位的固定面、设备管线及开关插座等全部装修并安装完成，厨房和卫生间的基本设施安装到位。

非商品住宅项目、保障性住房项目和棚户区改造项目可参照本办法实施全装修。

第三条　省住房和城乡建设厅负责指导全省全装修的监督管理工作。

市县住房城乡建设主管部门具体负责本行政区域内全装修的监督管理工作。

第四条　我省2017年7月1日（含）后取得施工许可证的商品住宅工程（以下简称住宅工程）实行全装修。

第五条　全装修应当按绿色建筑及其装配式建造的要求实施，积极推广应用绿色建材和绿色建造方式，加快推进以“标准化设计、工厂化生产、装配式施工、成品化装修、信息化管理”为特征的建筑产业现代化，全面提升我省商品住宅的质量品质。

第六条　装修工程作为单位工程的分部工程，纳入住宅工程基本建设程序和质量安全管理。

第七条　从事全装修的设计、施工、监理等单位必须依法取得建设行政主管部门颁发的相应资质证书。

鼓励原来没有取得建设行政主管部门颁发资质证书的装修施工企业和个人装修队伍采取兼并重组等方式，申请取得建设行政主管部门颁发的资质证书，成为建筑装修装饰工程专业承包企业，或者转型发展成为建筑工程施工总承包企业的装修施工劳务队伍。

没有取得建设行政主管部门颁发资质证书的建筑、装修企业不得参与住宅工程建筑、装修活动。严禁挂靠、转包和违法分包。

第八条　建设单位是实施全装修第一责任主体，对全装修质量安全负首要责任，具体负责全装修住宅质量保修、售后服务以及组织相关责任单位协调处理工程质量问题等工作。

设计单位应当严格按照法律、法规、工程建设标准和合同进行全装修设计，对设计质量负责。

施工单位应当严格按照施工图设计文件、施工技术标准和合同进行全装修施工，对施工质量安全负责。

监理单位应当严格依照法律、法规以及有关技术标准、施工图设计文件和合同，采取旁站、巡视和平行检验等形式实施全装修监理，对质量安全承担监理责任。

第九条　建设单位宜以市场为导向，针对差异化消费需求，合理制定装修标准，提供不同档次、风格的全装修住宅，促进标准化和个性化的协调，较好满足个性化需求。

第十条　全装修设计应当执行《海南省全装修住宅室内装修设计标准》，实施土建和装修一体化设计，强化建筑、结构、设备管线等专业设计与装修设计的相互衔接，实现固定面、设备管线、开关插座及基本设施等设计同步到位。图审机构应当按照《海南省全装修住宅装修施工图设计文件图审要点》对施工图设计文件进行审查，并在审查合格书中注明全装修审查内容。

第十一条　建设单位应当将住宅工程中的装修工程一并发包给住宅工程施工总承包单位，不得直接将装修工程另行发包给住宅工程施工总承包单位以外的施工单位。住宅工程施工总承包单位可以对装修工程自行施工，也可以依法分包给具有建设行政主管部门颁发的相应资质的施工单位，并对装修工程施工质量安全负总责。

第十二条　施工单位应当按设计文件及相关技术标准编制装修工程专项施工方案，经建设单位、设计单位、监理单位会审通过后严格组织实施，并认真落实技术交底，采取防裂、防水、防堵、防白蚁、防破坏结构等有力措施，加强重点工序控制，强化施工全过程管理，做好隐蔽工程的检查、检验和记录，有效防范“裂、渗、漏、堵”等质量通病。

第十三条　施工单位应当建立健全安全生产责任制度和安全生产制度，严格遵守施工安全规范规程，采取有效的安全防护和消防措施，切实加强安全生产宣传教育工作。

施工单位在建筑、装修过程中应当实施文明绿色施工，通过采用预拌砂浆、干法施工等措施，控制施工现场的各种粉尘、废气、建筑垃圾排放，妥善处置废弃油漆、溶剂及其包装物，减少施工噪声、振动对周围居民生活的影响。

第十四条　全装修应当采用绿色环保、防火阻燃、具有质量证明文件且各项指标符合《海南省全装修住宅室内装修污染控制技术规程》、《建筑设计防火规范》及有关国家标准的材料、部品和设备。施工单位应当对装修所用材料、部品和设备进行进场验收，按规范要求进行取样送检复验，并将检验报告和验收记录作为工程质量控制资料的重要内容，监理单位应当严格按有关规定进行核验和签认。装修所用材料的检测纳入我省建设工程质量检测管理信息系统进行监管。

第十五条　装修工程完成后，建设单位应当委托具有相应资质的检测机构进行室内环境检测，检测结果不合格的，不得交付使用，严禁室内空气污染超标。

第十六条　全装修严格按工程验收制度进行分部、分户验收。建设单位应当组织设计、施工、监理等有关单位按《海南省全装修住宅装修工程质量验收规范》的要求对装修工程实行一房一验，并形成分户资料档案备查。装修工程分部、分户验收不合格的，建设单位不得组织工程质量竣工验收。

第十七条　全装修应当加强建设全过程的成品保护。建设单位应当针对我省高温、高湿、高盐气候特征，合理选用适宜的材料、部品和设备；在施工过程中，施工单位应当严格工序管理，加强半成品的保护；竣工验收后交付使用前，建设单位应当采取定期巡查、通风除湿等有效措施，加强成品住宅保养和维护。

第十八条　建设单位应当在预售许可前按照装修设计文件设置样板房及产品展示区，鼓励设置装修施工工艺展示。样板房要真实反映装修标准和施工质量，作为房屋交付参照标准，交付的装修质量和标准不能低于样板房标准。样板房保留的时间自全装修商品住宅交付之日起不少于1年，或者自工程竣工验收备案之日起不少于2年。

第十九条　建设单位与购房者签订的商品房买卖合同中应当约定全装修商品住宅的总价，并载明装修主要材料、部品、设备、施工质量和质量保修期的具体标准。合同中未明确上述内容的，不得向房管部门申请合同备案。

第二十条　建设单位应当在完成工程竣工验收备案及供水、供电、燃气、通讯、网络、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施建设后方可交房，在交房时须向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当包括主要材料、部品和设备的生产厂家信息、品牌、规格型号、性能指标，室内空气质量检测报告及保修期限；住宅使用说明书应当载明住宅功能，设施设备使用、保养和维护要求等内容。

第二十一条　建设单位在办理物业承接验收手续时，向物业服务企业移交的资料中应当包含全装修设计的竣工图及相关资料。物业服务单位发生变更时，应当及时将有关资料移交给新的物业服务企业或业主委员会。

第二十二条　全装修住宅交付使用后，不得擅自拆除和破坏承重墙体、损坏受力钢筋，擅自拆改水、电、燃气、通信、防火门等配套设施。

第二十三条　全装修实施中存在违反规划设计、建筑市场、质量安全等方面法律法规行为及不履行保修义务的，依据有关规定予以处理，并纳入诚信管理，记入诚信档案。

第二十四条　本办法自2017年7月1日起施行。