建筑承包,中国城市超高层建筑暗战背后的隐忧！

我国《民用建筑设计通则》GB50352—2005规定：建筑高度超过100m时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。也就是目前国内各地争相刷新各个城市记录的“第一高楼”。报告显示，中国是全球拥有250 米以上超高层建筑最多的国家，共122 座，占全球总数一半以上，为排名第二的阿联酋数量的三倍，建筑平均高度超过300 米。在待建的超高层建筑城市排名中，深圳共11座，位居全国第一，厦门、南京、天津、南宁重庆、成都分列二至七位。

一、大家为啥都热衷于超高层建筑?

（一）国家和城市管理者为啥喜欢超高层建筑 ？

1、创建地标建筑，展示城市实力，提高城市知名度。提升国家和城市形象，高大建筑一直是人们展示发展成就的重要手段，超高层建筑作为现代建筑技术的结晶，自然而然地成为展示发展成就的有效手段。由于超高层建筑的位置险要、造型突出、视觉效果强烈，往往会成为所在城市和国家的“名片”。如台北101大厦，上海金茂大厦，新加坡双子塔，曼哈顿帝国大厦和世贸中心，都已成为当地的地标性建筑，大大提升了其国家和城市的国际形象。

2、提高商圈竞争力。通过超高层项目，一定程度上也可以吸引一些品牌企业入驻，进行带动整个项目或区域企业的集聚，对于区域板块的城市竞争力提升会起到一定积极作用。

3、节约用地，超高层建筑的土地利用率高、容积率大。上海金茂大厦占地面积2.3万平方米，如果不建造超高层建筑，而是建造10层的高层建筑，就是整个场地全部建满也不够。通过发展超高层建筑，金茂大厦在不到3000平方米的土地上获得近200000m2的建筑面积。土地资源得到充分利用，其他区域才能用于绿化，改善人们生活。超高层建筑的发展大大提高了土地集约化的利用水平。

（二）开发商为啥喜欢超高层建筑？

1、高租金回报

超高层建筑一般为开发商自有商业物业，超高层办公楼的租金回报高于周边项目。目前，香港国际金融中心(IFC) 的租金达到59 元/ 平方米/ 天，相比核心商圈的中环，租金高出55%;而上海和纽约的超高层建筑相对于所处商圈的租金则高出17%。

2、还有一种说法是，国内开发商在超高层建筑上的利润空间并不高，有的还是成本价入市。但是开发商帮助政府完成该地标性建筑后，在其他地块上可以优惠拿地。

3、提升开发商的企业形象，这个不多说。

（三）客户为啥喜欢超高层建筑？

1、.适于生活、工作与普通多层建筑相比，超高层建筑景观效果好；而且高处的湿度小，远离汽车尾气和尘埃，空气质量优良，受干扰程度小，远离空气和噪音污染，是比较理想的居住环境。另外，超高层建筑将工作和生活设施集约化，一般性的工作和生活问题在建筑内部就可以解决，这样不仅给人们生活工作提供了方便，而且可以缓解城市交通等方面的压力，大大提高了生活效率。

2、对于商业客户而言，无形中提升了企业形象，为此多支付一部分费用也是值得的。

（四）施工企业为啥喜欢超高层建筑？

1、超高层建筑施工是施工领域竞争的蓝海，能够有实力承担总承包任务的施工企业并不多，比较而言，甲方的议价能力小，总包方的利润空间相对较大。

2、促进企业科技进步

超高层建筑的实施往往拌随着新技术、新材料、新产品、新工法的应用，对提升整个企业的科技进步水平有益。

3、提高施工企业的知名度，不多说。

三、超高层建筑背后的隐忧

1、摩天大楼建造使用耗能高，玻璃幕墙增加热岛效应

有人评估过帝国大厦的表面积大概是其所在街区的面积的40倍，大面积的玻璃幕墙在白天会吸收大量的阳光，吸收的阳光越多气温升高的就越快极易形成热岛效应。有专家曾做过测试：帝国大厦表面反射的温度，比自然气温超过将近10摄氏度。在超高层大楼中，抽水马桶的耗能就比普通建筑高很多。美国著名作家吉姆?克兰曾对美国有线电视新闻网表示：“它（抽水马桶）的耗电量堪比一座城市。每次使用抽水马桶，都得把水抽吸至天上。”

2、摩天大楼运维费用高，金茂大厦每天需100万元

上海金茂大厦每天的管理维护费就达100万元。如果没有足够的财力、人力，是根本无法驾驭这个庞然大物的，潜在风险，将会演变为现实的“资本黑洞”。金茂大厦的每平方米造价大体上要20000元人民币，每天的正常运行费用约需上百万元人民币。擦玻璃也成了管理这些庞然大物的一大开销，金茂大厦的幕墙有0.8万平方米，据说两架擦窗机连续工作，一年才能把所有的玻璃擦一遍，而且，由于建筑外形凹凸起伏太大，檐部又挑出很多，有的地方达3米以上，擦玻璃相当困难。所以，超高层建筑的建设和维护要耗费大量财富。就现代超高层建筑的巨大维护费用来说，已经失去了早期建造这一类建筑是为了节约用地的意义。

按照英国DEGW在1999年公布的文件，将建筑物的寿命(生命周期)定为65年的话，金茂大厦建设费用与维护费用之比约为1：3至1：4。金茂大厦每天的维护费为100万元人民币计算的话，65年寿命约需237亿元，差不多为建设费用的4.5倍左右，这是个很大的数字，是任何建设者不得不考虑的问题。清华大学一位教授曾说每一栋超高层建筑的造价和维护费用都十分高昂，有些建筑一天的电费就能盖一所希望小学。

3、防火与抗震威胁摩天大楼，玻璃幕墙易受热爆炸

曾有专家指出从技术角度而言，决定高层建筑安全性的有两个因素：抗炸(包含抗震)和抗火。在抗震方面，因中国所建的摩天大楼基本是国外建筑师的手笔，他们对中国地震带的了解并没有那么全面，这难免成为防震隐患。目前超高层建筑大多采用钢结构，在火灾发生的时候，除消防专用电梯以外，一切客货电梯均须立即降到底层，不能使用，大量人流需通过楼梯疏散。层数愈高、人员愈多，所需的疏散时间也愈长。成千上万人要从数百米的高楼走下、走出，少则数十分钟，多则要数小时。且这种疏散不能寄希望于消防云梯车，一则是数量有限，何况这些云梯车还要进行灭火等高空战斗作业；另一个是云梯车高度有限，我国的规范中消防的高空作业高度定在24米，而上海、北京等几个大城市消防云梯车的最大高度也就只能到达33米。如前所述高层建筑火势蔓延极其迅速，这一点造成扑救的巨大困难。

此外，还有诸多不利因素形成扑救的障碍。例如，大面积玻璃幕墙在内部高温烘烤下，向外爆炸，玻璃碎片横飞形成的玻璃雨，有如刀剑横飞，使外部消防战斗队伍无法靠近。又如高空救火，水源不足或水压不够。当无消防专用电梯时，消防员只能凭体力登高，而且还需全副武装，一般攀登到8-9层，体力的消耗即已不能维持正常灭火战斗，使得火灾的扑救更加困难重重。

土耳其 飞机协助灭火。

2010年11月15日上海余姚路胶州路一栋高层公寓起火，这是一栋高达28层的教师公寓大楼，其 中底层为商场，2~4层为办公，5~28层为住宅。由于救援难度大，事故共造成58人死亡，70余人受伤送医，56人失踪。另外超高层建筑中普便使用的钢结构体系耐火性能较差。钢材在700℃高温下救赎丧失承受能力，导致楼梯坍塌，这也正是美国9?11事件造成巨大伤亡的原因。

4、风对超高建筑物的危害大，电梯钢缆安全风险最高

高层建筑要承受侧向的风力，这一点是勿庸置疑的。在正常的风压状态下，距地面高度为10米处，如风速为5米/秒，那么在90米的高空风速可达15米/秒。若高达300－400米，风力将更加强大，即风速达到30米/秒以上时，摩天大楼会产生晃动。纽约世贸中心在刮风季节通常摇晃偏离中心0.15－0.3米，在强飓风作用下位移可达0.9米；设计按最大风力下的最大偏离为1.2米。443米高的芝加哥西尔斯大厦在大风情况下最大可偏离中心2米，据悉装了陀螺平衡装置（风阻尼器）后可调到1.5米，上海金茂大厦的项点位移按风洞试验可达0.9-1.2m，而台北101大楼也安装了600吨重的风阻尼器。电梯被视为超高层建筑的“生命线”。纽约世贸中心有246部电梯，当电梯高速运行的同时，如果大楼的晃动超过6英寸，电梯的钢缆就会因时紧时松的受力不均受到伤害，并造成危险。美国当年还特别设计了一套报警系统和电梯钢缆的随动跟踪机构，就是为了调整电梯钢缆的长度乔口受力情况，降低电梯的安全风险。

台北101大楼的“阻尼器”,重达660公吨的巨大钢球。

5、摩天大楼导致城市地面沉降，金茂大厦下沉达6.3厘米

过多超高层建筑的建设却使许多城市地面下沉，这也是一有摩天大楼设计出现便有众人评说纷纭的原因之一。前不久刚启用的迪拜哈利法塔，因楼体沉重已往地下陷入大约6厘米。据了解，上海浦东区陆地面积下沉现象也很严重，陆家嘴金融区地面已平均下沉3厘米；SOM设计的金茂大厦附近更下沉达6.3厘米。而成为“中国高层建筑之家”的上海市则早于2003年出台了《上海市城市规划条例修正案（草案）》，决定停建摩天大楼。

6、、高楼对现代人心理有不良影响，超过20层距离感强烈

香港前规划师学会主席叶祖达和其研究团队曾经组织过一个研究项目。该项目通过对城市居民的大面积调研，得出了一个有意思的结论：超过了20层，与城市将会产生距离感。“在20层左右走出露台，地面上的物体都还能清楚地看到，整个城市的运转都可以体会，有足够的机会与城市发生联系。越往高走，随着视野的逐渐拉远，城市活动几乎不能被感受。”这一楼层高度给人们心理带来的微妙变化，也被淹没在“高度攀比症”中。

带有黑暗距离感的城市

7、摩天大楼冬季各种问题多，气流摩擦电梯会产生啸叫

到了冬天，在气温较低的情况下(纽约世界中心的资料是气温低于-6摄氏度)，会由于低层(特别是一层大堂)和地下室的冷空气窜入电梯井，经烟囱效应形成强大气流，造成电梯关不上门。而且会将底层的一些气味带到高层，如厨房的气味、油烟味等，此时如在底层或地下室有电焊操作或燃气泄漏就可能将火源随气流带到高层，极端危险。同时，由于电梯轿厢与井壁间的缝隙很小，在电梯移动时，气流的摩擦会产生啸叫，这种现象在金茂大厦也有出现。据对于超高层建筑设计极有经验的美国SOM设计事务所说，这是国际性难题，目前尚未找到很好的解决办法。

8、 超高层建筑打破区域规划的平衡

超高层建筑容积大、人口集中，将给附近城市交通、消费、治安等日常生活造成巨大压力，过多的超高层建筑集中在城市中心区，一方面会导致城市功能区规划不均衡。另外，由于超高层建筑的盲目建设，许多历史名城的风貌古迹受到严重破坏，盲目学习国外的建筑风格、高楼与古建筑混合也打破了以前和谐的布局，造成另一类损失。

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