资质标准,看雷军投资的“小米公寓”，是设计师

【编前话】今年2月，万通控股董事长冯仑在2014亚布力中国企业家论坛闭幕式演讲中透露，小米正在研究互联网如何影响和改变房地产时，不少地产界名人对此嗤之以鼻。接着，2月11日，小米手机员工“钟雨飞”在微博发布了一条消息称，小米今年开建小米公寓作为员工福利。

传言之后再无下文，许多人只当玩笑。没想到，在8月初，经过车库咖啡创始人苏菂的牵线搭桥，雷军只花5分钟，便敲定了对you+国际青年公寓领投A轮融资的决定，并决定担任顾问。在他看来，极有可能是一项比小米手机更伟大的事业。

you+国际青年公寓号称三不租，45岁以上的不租，因为公寓关注的是年轻群体、结婚带小孩的不租，因为房间和楼梯为单身成年人设计、不爱交朋友的不租。

幸运地，这个有态度的公寓，在广州已两个现成项目，房源共200来套，具体从广州海珠区的凤凰新城地铁站A口出来，绕过几个繁琐的路口，映入眼帘的是一栋在楼顶上挂着“You+国际青年公寓”牌子的八层大楼。“You+”的黄底灰字设计比较醒目，但整幢楼的深灰色外立面，又令它显得很低调，但不失时尚。

you+国际青年公寓外立面

熟悉广州的人都知道，这个地段这里没有海珠区传统的热闹喧哗。站在这里观察了一下，道路两旁都是楼龄较旧的小楼，除了来往的汽车，街道上没有太多行人，旁边是一个尘土飞扬的露天停车场。

这就是我要探访的U+国际青年公寓。与其说是公寓，其实用“宿舍”来称呼更合适。这里一度是个小仓库改建而成的办公楼，然后又被改建成一个年轻人群居的公寓。

让我意外的是，要进入公寓相当不容易。大门是一栋1.5米宽的玻璃大门，大门上没有钥匙孔，也没有刷卡器，我喊破嗓子，大门那边好半天没有动静。过了一会儿，一个身高目测有1.8米，留着胡须的壮汉出来迎接我。真让我意外，我以为他是门卫，结果他自我介绍说，他就是you+国际青年公寓的创始人刘洋。

他打开大门旁边的红色旧垃圾桶，揭开桶盖，把一张黄色的门卡放到盖子背面一扫，“嘟”的一声，大门自动打开了。

我还在纠结这重机关，没过5分钟，我就发现，在这座you+国际青年公寓里，不止是大门，通往小花园、健身房、公寓电梯等多处的大门，都暗藏着这样“狗血”的机关：有隐藏在消防栓里的刷卡器、有需要拉动弹珠机拉杆才能开门的机关。

你一定猜不到，最有趣的是什么。那是一个由三色按钮组成的脚踏密码器，你必须按照预先设定的顺序，用脚依次踩下按钮，大门才能打开。

没错，要拉动弹珠机的拉杆，旁边的大门才能打开

要按照预先设置好的颜色顺序踏下，否则就只能吃闭门羹了

　　我问刘洋，干嘛这么装逼地搞这些设计？

　　“这个设计，一方面是要防止陌生人轻易进入我们的公寓里，另一方面是通过新奇有趣的设计，为年轻人的生活注入更多的乐趣。”刘洋说，陌生人第一次来根本不明所以，这会给居住者带来最好的安全感和归属感，放松时才更容易交流。

　　you+国际青年公寓的定位是给刚刚毕业、漂泊在外地寻求发展的年轻人提供性价比高的住处，让他们能在这里认识更多的朋友，从而有家的感觉。

　　走过重重机关，我看到了一个完全与众不同的公寓：一楼是一个宽敞无比的大厅，摆着桌球台，有健身房、小酒吧，还有个80寸投影电视的影视厅。与其说是大厅，不如说是年轻人的会所。

　　刘洋说，you+国际青年公寓在设计上最大的特点，是从每一个房间里省出一点空间，从而做出这样一间达300平方米的大厅。做这么间大客厅是有目的的。住在这儿的，全是刚出大学的年轻人，有了这么个活动场所，他们每天下班后不用锁在各自房间里，而是在这里跟“家友”（you+赋予租客的名称）聚在一起，不管是喝酒聊天还是打桌球，或者看一部电影，要么就玩玩Xbox360，甚至举行生日派对和各种节日派对。一句话，要的就是人和人在一起交流的机会。

大厅配备的小酒吧

　　“每天晚上九点后，这里可热闹了，什么玩法都有。”刘洋掏出手机，给我看里面的照片。最近的照片是前不久的万圣节，这里刚刚举办的一场派对，“家友”装扮成各式各样的妖怪：木乃伊、日本女鬼、生化危机里的丧尸，这群逗逼的“妖魔”开始还在客厅里互相玩，后来玩high了，竟然跑到大街上吓人，让you+经历了一个不眠之夜。

在you+举行的万圣节化妆派对

　　从电梯上去，楼上的七层一共有100多套公寓，每个房间20来平，没有规定主色调，房间里配备了悬空架床、柜子与独立卫浴。

　　房间的设计虽然简单，但每个房间都一定有一面明亮的大窗户，完全不会让人有拥挤压抑的感觉。更重要的是，you+允许家友在房间里随意创作，增添各种设计，甚至可以在墙上涂鸦，完全展现自己的个性。退房后这些设计还不要求还原，也不会扣押金！

　　我发现，房间里都没有配备厨房。刘洋说，多数年轻人没有自己做饭的习惯，所以you+有一个食堂，提供午餐和晚餐，一顿饭十多块钱，管饱。一楼也有一个公用厨房，让那些想炫厨艺又缺乏毅力的人可以偶尔下厨。

　　是不是看着眼馋，也想来住住体验一下？

　　刘洋说，you+国际青年公寓在广州只开了两家，分别在海珠区的凤凰新村和白云区的机场大道附近。多少钱啊？2000~3000元/月。这样的租金水平比周边同等面积的房子低一点点。

　　价格并不是吸引年轻租客的决定因素。刘洋说，住在这儿的人，喜欢的不仅是时髦有趣的环境，更重要的是它能给年轻人特有的生活氛围。

　　陈敏（化名）今年6月份搬进了you+国际青年公寓。他说，之前两年，他都住在周边的出租屋里，直到自己搬走，他都不知道隔壁邻居姓甚名谁，人与人之间的关系犹如隔了一堵厚墙。自从搬进you+，他一下子认识了一大拨来自五湖四海、年龄相近的朋友，每天下班后回到you+都是热热闹闹的，找到了大学时代住集体宿舍的感觉。

　　“前天晚上，凌晨一点，我肚子饿了，在家友自建的群里喊了一声，一大堆夜猫子我：赶紧来我房间拿吃的吧，各式各样的食品都有，这简直把我乐坏了！”陈敏笑了。上个月有一次发烧在家休息，很多热心的家友给他送药，甚至煮粥送上。自从离开大学校门，他与邻居的关系就没有这么亲近过。

　　这种热情的生活气氛，其实不是自然形成的，背后需要很高的管理难度。

　　刘洋说，you+国际青年公寓有一个“三不租”的规矩：一是45岁以上不租，第二是带孩子的不租，第三是不爱交朋友的不租。我问他为什么要设置门槛，岂不把自己的市场范围缩小了，这不是做生意的方法啊！

　　他回答：前两条的设定是为了让年龄相近、生活习惯类似、刚在社会起步的年轻人生活在一起，这也是you+希望针对的细分市场；第三条规则其实是一个“考核”指标，“家友”在入住前会有一次面谈，喜欢交朋友的年轻人会更快获得安排入住，入住后you+也会给你一个KPI考核。

　　什么？对房客进行考核？我感觉我是听错了。

　　对，刘洋说，内容包括你要在一个月内认识多少“家友”，参加过多少次社区活动等等，目的是让居住在you+的年轻人敞开自己的心扉。

　　此外，you+国际青年公寓每个月都会举行很多社区活动，包括“五同”聚会（同星座、同乡、同专业、同楼层、同爱好）、家友的生日派对、节日派对（圣诞节、万圣节、光棍节）、户外活动（足球、漂流等运动），公寓的天台还特意建了两座烧烤炉，让年轻人充分感受到生活的乐趣。

公寓大厅的墙上，挂满了“家友”各种吃喝玩乐的照片

　　但是，吃喝玩乐是为了什么呢？

　　我在公寓里遛达时注意到，有不少家友拿着电脑在大厅里，似乎在讨论着什么东西。刘洋告诉我，在公寓里有20-30％的家友是创业者，每天晚上大家都会在大厅里一起讨论自己的项目进展和技术难题，很容易迸发出思想的火花。更重要的是，“家友”里有法律、营销、互联网、编程等领域的人才，一旦资源整合起来，能产生1+1>2的效应。

大厅里的60寸投影仪

　　所以，这才是真相。

　　通过租下一些位置不佳的楼宇，改造成公寓对外出租，这不算是什么新鲜的生意，但you+国际青年公寓最成功的地方在于，把冷冰冰的公寓改造成热哄哄的社区，把人与人之间的隔膜融化掉。

　　刘洋告诉我，他年轻的时候也曾经历过在外漂泊的日子，一个人为了追寻梦想在异地生活，很清楚那种没有亲人、没有朋友的孤独感，在高房价、高房租的压力下，年轻人很容易失去生活的激情，或者陷于每天的无聊。you+的创立，就是为了解决这个问题，让这些年轻人即使在异地也有一个温暖的家。谁敢说，这不是一个拥有庞大空间的刚需市场呢？

　　“很多开发商都在宣称自己的社区服务是多么的好，但是等到房子一卖出去，剩下的只有冷冰冰的水泥墙。”

　　刘洋跟我说，前段时间他跟雷军见面，雷军一再叮嘱他：you+国际青年公寓现在最需要的不是急着赚钱，而是用心地把这个年轻人的社区搭建好，要在明年落地更多的项目，让更多刚在社会起步的年轻人能加入到you+的大家庭。

　　所以，you+正在筹备一个新的产品线——you+国际创业社区，是在you+国际青年公寓的基础上，给年轻创业者提供租金低廉的办公空间，让这群创意无限的人聚集在一起，实现资源整合，you+可以请来成功的创业者或者风投来交流，未来甚至可以嫁接资本帮助创业项目发展，形成一个创业孵化基地（来源：邦地产，作者 区家彦）

===============================

《建筑设计防火规范》GB50016-2014及配套规范

2014年11月27日——11月29日 北京

2014年12月23日——12月25日 昆明

了解，请看本微首页“”栏目。

===============================