职业病检测机构资质,建筑业营改增神对策：并购

来源：明源地产研究院，作者：王恒嘉，版权归原作者所有。

日前，明源地产研究院在深圳举办了“营改增”研讨会，现场火爆，数百位房企财务总参加了这次活动。会上，国内著名税务专家张伟分享了他从权威渠道得到的各种消息，以及应对营改增的独特技巧。会后，明源君独家专访了张伟老师，张伟老师提供了一种与现在的日常交易无关，却可以合法取得大量进项抵扣的办法……干货多多，请听明源君一一道来。

?理解营改增的本质有助于判断

理解增值税的本质，有助于帮助大家判断哪些政策是可能出台的，哪些政策是不能出台的，而不至于偏听偏信，也不至于去进行毫无用处的努力。

马克思《资本论》中著名的公式：商品价值=C+V+M，即商品价值 = 不变资本+可变资本+剩余价值。其中c表示的是生产资料价值，v表示的是劳动力的价值，m表示的是剩余价值。规范的增值税就是对“V+M”征收增值税。

张伟认为增值税按照固定资产的抵扣方法分为以下三类：1.不允许固定资产抵扣：生产型增值税；2.允许固定资产一次性抵扣：消费型增值税；3.固定资产按照折旧逐步抵扣：收入型增值税。

2009年，深陷金融危机的上一届政府，启动了生产性增值税变为消费型增值税的改革，即：允许固定资产一次性抵扣进项税额。从2012年在上海试点，开始了营改增大潮。目前经过四轮营改增的推进，已经有“三加七”的行业纳入营改增范围。

而之前还没有纳入营改增范围的金融保险业、建筑业、销售不动产，实际上都与房地产开发相关，所以说营改增是房地产企业生死线并不为过。

根据相关原理几乎肯定不能抵扣的部分包括：1、职工薪酬；2、政府规费；3、税金；4、拆迁补偿费；5、毛利；6、无专用票的。

?房地产营改增的时间：年内肯定出台，最大可能是10月！

《求是》杂志2014年刊登李克强总理文章《关于深化经济体制改革的若干问题》。李克强表示，系统考虑，营改增还有“五步曲”：第一，2014年继续实行营改增扩大范围；第二步，基本实现营改增全覆盖；第三步，进一步完善增值税税制；第四步，完善增值税中央和地方分配体制；第五步，实行增值税立法。请注意，李克强强调2015“全覆盖”。

财政部部长长楼继伟两会期间称“今年，按照计划应该完成‘营改增’的改革，也就是把生活服务业、金融业以及建筑业、房地产业的营业税全部改成增值税，最难的是不动产业转成征收增值税。”

“按照收入中性的原则，应当是税率都要提高一点，才能使得总收入不下降，因为大家都受益了。但是，在经济的下行期间，我们也不能够完全这样做，因此设计起来很麻烦……现在正在做这个方案，很难的一个方案，是“营改增”最难的一步，也是我们今年要出台的。因为很难，我不敢跟你说哪天能出来，反正今年得出来。”

也就是说，营改增肯定会在内全面落地。而根据张伟所知道的内部消息，最大可能是在10月。

内部消息称，正在修订报送中政策目前可能如下，但仍有大变动的可能：

?税率: 金融业和生活服务业适用6%税率，建筑业和房地产业等其他行业适11%税率，均适用一般计税方法。出口服务: 对出口服务实行零税率或免税政策。

明源君认为，房企最大的两块成本支出是地价和融资成本，因此大家最关心的是借款利息、土地，能否进行抵扣。而据张伟目前得到的消息是暂不允许抵扣借款利息进项税；更有说法指土地不允许抵扣的声音占了上风，这将是房企不能承受之重！（张伟讲这个的时候明源君听到现场一片哀叹啊！）

张伟认为，如果最终出台的政策，地价可以抵扣，将可能有以下几种方案：1、土地部门作为增值税纳税人，例如1.11亿元的地价，增值税按照11%分离后，销售价格1亿元，0.11亿元由开发企业抵扣。在地价不变的情况下，实际上是地方政府让利了。但是土地价格是否上涨，则是开发商与地方政府的博弈；

土地比照农产品收购发票，在招拍挂土地免税的基础上实行按照11%比例核定抵扣。这种做法可能会有空转的情况，收取土地出让金并抵扣后，通过政府奖励的方式进行返还，从而侵蚀税基；3、无论是土地部门作为增值税纳税人，还是由开发商核定抵扣，核定抵扣率定为6%。

?新增不动产进项100%纳入抵扣范围，但试点初期分年度按照5%比例抵扣，剩余作为留抵税额，结转下期继续抵扣。

上文已经提到，允许固定资产一次性抵扣的是消费型增值税；固定资产按照折旧逐步抵扣的是收入型增值税。也就是我国以后将是消费型和收入型增值税并存。

?出台政策的思路和过程

而上述规定出台的过程，张伟作了如下分析（因为长期在税务部门工作，张伟的分析有助于大家理解政策出台的过程和影响政策的关键因素。明源君觉得，大家自己也可以根据这个思路进行一些分析）：

立法者面对营改增至少有三个难题： (一)经过测算，不动产营改增减税效应过大。几乎几千亿元的减税，在经济下行通道时期，减税效应过大，财政难以承受。 (二)"冰火两重天"。住宅开发商下游作为终端消费者，不能抵扣进项，而建筑企业增税基本是定局的，其增加的税负必然向后传导，住宅开发商两边不靠，税负可能会有所上升。而商业地产，由于下游能够抵扣进项税额，减税额度大的惊人。总体看，不动产营改增减税力度很大，但却是冰火两重天。

为了解决减税过大的问题，原来的思维无外乎两个方面：

严格控制开发企业进项，比如采取土地抵扣率降低或不允许抵扣等方法。但是这种方式，一巴掌打下去，住宅与商业地产一块打，影响民生！

干脆不允许购进不动产抵扣，同时给予较为宽松的土地抵扣政策。这样做，倒是不影响住宅，因为住宅原本就不能抵扣。但是，一刀切不允许购进不动产抵扣，减税过大问题解决了，政策红利也几乎消失殆尽。已经有一个借款利息不允许下游抵扣了，不动产再不允许抵扣，增值税链条传导机制受到了极大破坏，更不是好方案。

想来想去，左右为难，而目前的方案有"柳暗花明又一村"之感：

允许下游抵扣，但是每年抵扣5%，减税效应大大递延，每年5、6百亿元的减税效应，财政可以支撑，政府满意了;由于解决了减税效应过大的问题，对于土地等抵扣项政策可以适当从宽，开发商满意了;而购买不动产用于抵扣的下游，毕竟是允许100%抵扣，虽然分期抵扣，优惠力度大大降低，还是比营业税时代强得多，下游客户也可以满意。这样从理论上来说，几个方面都可以满意，至少不是强烈不满了。应当是较好的制度设计。

购买地产的企业多年缴不到税的问题也迎刃而解了。例如，由于购买一座大楼，商场居然4、5年不缴税，由于购买厂房，工厂4、5年不交税，你让本届政府情何以堪？每年让你按照折旧额抵扣，有减税，但是也不至于缴不到税，也算皆大欢喜。

自己建造大楼自己出租的企业怎么办呢？难道是先视同销售全额缴纳增值税，然后再自己按照20年抵扣么？可是企业缺乏纳税必要资金啊！诸多征管难题，将会考验税务机关，收入型增值税，征管难度将相当高！

改革是利益的重新组合，牵一发而动全身，几家欢乐几家愁：既要考虑税制原理，体现营改增改革初衷;又要顾及各行各业的利益不能波动太大，做到平稳过渡;最重要的是必须保证财政能够承受减税金额。三个方面都理顺了，营改增这艘大船方能破浪前行！

而对于各方都很关心的存量房问题，张伟认为粗暴过度的可能性不大，比较大的可能性是有一个过度政策，其中简易征收5%的可能性最大。也有可能继续征收营业税。最终会划定一个线，新房新办法老房老办法，但房地产开发销售周期长，怎么认定“新”、“老”，将考验税务部门的能力和智慧。

明源君之前曾在《营改增秘籍，地产大佬2015学不会就下课》一文中给出9个日常管理的建议，让房企取得尽可能多的专用票： 1、和具备正规资质的企业合作。2、增加面对企业客户的销售，增加商业地方投资。3、提高精装修房销售比例。4、提升企业内控水平。5、做好增值税发票的收集和申报工作的时间控制。6、项目对外经营做好核算。7、合同要对增值税发票有专门约定。8、所有对外交易合同要全部以企业名称对外签订。9、加强对承包人和分公司的管理。（了解该文章详细内容见文末“”）。

而张伟老师提出了一些崭新的角度，和大神级的解决方案：

?要重利润轻收入，注意进销项彼此之间的配比

在营业税条件下，销售回款100万，销售收入也是100万，而营改增后，销售回款100万，销售收入等于100/（1+11%）=90.09。也就是说，相同回款的情况下，账面上的销售收入将下降9.91%！

也就是说，在相同回款的情况下，收入会下降。所以：

（1）如果是上市公司，要在发布公告时详细解释，说明销售收入下降或增速放缓的营改增原因；

（2）企业内进行考评时，同营改增前比较销售收入业绩，要换算，不能直接比较。

营业税阶段，销售回款100万，支付价款80万，销售成本为80万，税金5万，利润为15万，而增值税阶段，销售收入如上所述为90.09，如果要保持15万利润，则缴纳税金仍为5万，也就意味着：

当“销售回款”与“支付价款”一致的情况下，至少需要取得4.91万元的进项税额，则利润与营改增前保持不变。换算为11%的税率，即：100万的销售回款，在购买成本不变情况下至少44.64万元的进项金额取得专用发票。

而由于营改增动了所有行业的奶酪，因此销售回款与支付价款都可能发生联动变化，需要按照此方法重新进行测算。

地产企业面对的另一个新问题是，进项和销项能否互相配比，以下两个方案，企业可以自行选择：

（1）采取一般方法，则预售前期缴不到增值税，但是在完工决算期间取得的增值税专用发票，缺乏销项与之相配比，导致预售后期缴纳巨额税款，而完工决算期形成巨额留抵税额。

（2）采取对预售收入按照预征率预征，完工决算清算的方式，预售前期明明有大量留抵，却缴纳了税款。但是可以解决倒挂问题。

?专用发票，谨防变形票

张伟老师曾经见识过甚至能通过系统初步审核，只是后来被查出曾涂改过的专用发票；

也曾经接触过通过虚假交易等获得乃至购买专用发票，相关人员最终获刑的案例，他提出以下注意事项：

（一）180天内必须认证！（二）认证当月必须抵扣；（三）票货款三流一致；（国税发[1995]192号文件）（四）第三方票坚决不能要；（五）发票形式也很重要（印章不符、非防伪税控清单）（六）谨防变形票；（七）建议招聘一个有增值税报税经验的会计，或者外包给有经验的事务所，平稳过渡营改增风险期（八）虚开与接收虚开增值税专用发票的刑事责任。

?终极绝招：买专用票违法，但并购企业获得进项不违法

之前，有许多专家讨论如何取得“富裕税票”，但张伟告诉明源君，这种单纯的买卖，或者通过虚假交易的形式获得专用票，都是违法的，甚至有可能触犯刑法被判刑。

这是否意味着企业在现在的日常交易中无法获得足够专用票，就没有操作空间了呢？张伟给出了一个终极绝招：并购历史上有富裕进项的企业。

张伟告诉明源君，通过并购企业，获得所并购的企业的富裕进项，用于企业新的销项的抵扣，是完全合法的行为。之前许多工业企业，比如钢铁企业，都有大量富裕进项，但因为没有新的销项，进项沉淀无用。这些企业的并购价格对实力雄厚的地产企业来说，都不是太大，通过并购这些企业获得的可抵扣进项，够许多房企今后几年乃至10年之用。

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