监控安装资质,2015年中国地产（9大维度判断与5大

【2014年盘点】2014年，房地产行业焦虑并暗流涌动，市场高位震荡，逐步降温。与此同时，行业又处于移动互联网、金融创新的时代背景，于是乎我们的行业充斥着互联网思维、创新、转型等词汇。经过2014年的瞬息万变，面对，很多人感慨“永远不知道明天会发生什么”。

第一部分：

房地产9大维度的判断

1、宏观政策：稳中趋好

稳增长仍是第一目标，而房地产仍是GDP贡献的大头，经济和行业下行，政策仍将托底。及未来政策不会一刀切，会更精准化，转向市场化和差异化，支持居民合理购房需求释放，主要将表现为：

（1）新常态下中央调控将更重市场化，以金融手段来鼓励自住性住房消费，调节供求；

（2）限购的行政手段退出，金融财政政策主导，地方政策持续灵活调整；（包括信贷支持、公积金政策、契税减免、财政补贴等鼓励自住刚需释放）

（3）支持行业发展的长效机制将持续有序的推进。（包括户籍改革、土地改革等）

2、货币流动性：稳中趋好

明年市场复苏的快慢取决于货币的宽紧程度。预期CPI 低位徘徊，流动性转向宽松，首套按揭发放利率开年将回归9 折，按揭贷款支持将有所好转。流动性将好于2014年，支持住房需求释放。货币信贷环境与资金价格而言：继续降息和全面降准仍是大势所趋，资金价格的实际利率较2014年会有平稳回落。

3、供应：少于2014年，上半年压力大于下半年

2014年土地购置面积和新开工增速都出现明显下滑，市场供应压力明显降好于2014年。三季度后新增供应收缩明显，下半年供应小于上半年。预计下半年去库存化速度将明显加快！随着有效存货的快速去化，意味着这部分结构的房价有可能出现快速回暖！

4、成交：销售规模见顶，但好于2014年

（1）预计成交将好于2014年，但较难突破2013年的市场高点；

（2013年约全国商品房销售面积约13亿平方米，2014年预估约12亿平方米，预估12.5亿平方米左右）

（2）上半年新增供应量大于下半年，下半年市场会好于上半年；

5、库存：见顶回落，下半年加速去库存化

（1）重点城市将呈现月度供小于求的去库存化走势（下半年尤其明显）

（2）明年第二季度（最晚第三季度）30个重点城市存销比将回落至12附近。

6、房价：稳步回升

价格走势总体将呈现稳步回升的态势，3-5月将是上半年市场回暖的窗口期，下半年各主要城市房价有望全面上涨，但涨幅会有明显差异。

7、区域分化：回暖速度、回暖幅度差异大

从全国楼市看,市场已经严重分化，一、二线城市回暖，需求基础依然庞大，而三、四线的很多城市库存积压严重,楼市风险仍在聚集。

从另一个方面分析，房价的涨幅=当地人口收入的增长+人口数量的增长-房子的供应端和需求端的增长，这个层面来看，定位高收入的类似金融中心、IT中心的区域及城市（北京、上海、深圳）将进一步引领市场，而缺乏产业支撑、同时人口吸附力弱的三四线城市，差距将进一步拉大。

8、土地市场：量价齐升，城市分化继续演绎

（1）总体：15年土地市场稳中有升，2014年标杆房企拿地创历史低位，随着楼市的回暖，同时基于补仓需求，土地市场较2014年回出现量价齐升；

（2）区域：承接2014年表现，15年仍将演绎城市分化，重点一二线城市将延续地热，三四线城市仍将表现不温不火，部分二线城市土地市场会由冷转暖；

（3）时间：各城市土地市场表现会存在时间差，总体而言，上半年机会多余下半年。

9、土地投资：窗口期打开

2014年市场回落后，但投资启航三座灯塔亮起，投资窗口期打开：

（1）房价指数：同比由正转负&环比跌幅收窄（最低点出现，底部形态构筑完成，右侧交易）的底部信号；

（2）供求关系：月度供过于求的关系出现逆转，呈现连续3个月以上成交供求平衡及供小于求的表现，库存顶部形态形成，存销比高位回落；

（3）底部放量：连续3个月以上出现月度成交量表现高于3年月均值，房价相对低位成交放量

以上数据及观点12月29日摘录于佰世特不动产

第二部分：

中国楼市5大关注点

鉴于房地产行业直接和间接贡献了中国国内生产总值(GDP)的近四分之一，人们正在关注楼市是否以及何时将触底反弹。《华尔街日报》列举了明年值得关注的中国楼市五大问题：

12月30日，北京，一名男子从一个建筑工地的围墙边走过

中国房地产市场在2014年呈现出了比预期更猛烈的下行势头。鉴于房地产行业对中国国内生产总值(GDP)的直接和间接贡献达到近四分之一，人们正在关注楼市是否以及何时将触底反弹。今年楼市销售下滑，房地产开发商试图通过降价吸引新的买家。但此举导致房产价值缩水，引发了早先购房者的不满和抗议。中国政府决策者近来在全国范围内放松了购房政策，以期遏止楼市的持续滑坡，然而这些措施将给市场带来多大的提振仍有待观察。

1

中国楼市是否会崩盘？

楼市滑坡导致中国经济其他领域增速放缓，但尽管房产价值缩水，中国房贷尚未出现大规模违约，且预计明年也不会出现这一情况。与此同时，较大的地产开发商仍能够获得信贷。市场回调是一个痛苦但可控的过程。原因之一在于，中国家庭的债务水平远低于美国和欧洲陷入危机前的水平。

2

复苏是否会很快到来？

在此前的经济周期中，当政策得到放松，房地产市场随即迅速反弹，然而此次情况有所不同。当前中国房地产市场普遍存在供应过剩局面，许多中国城市都有着大量的空置房屋，而政府担心如果信贷增长过快，情况可能会恶化。房价和销售下滑的势头可能会有所缓和，但市场未来几个月或将持续低迷。

3

政府会出台一些宽松措施吗？

分析师预计决策者将采取更宽松的立场，不过放松力度相当温和。上个月中国央行两年来首次降息，并放松了抵押贷款规定。某些经济学家预计中国将进一步下调利率和银行存款准备金率。中国政府还在加快不动产投资信托的推出，这将为建筑商提供新的融资工具。

4

进一步放松政策能带来多大帮助？

考虑到中国许多小城市过度建设以及建筑商和地方政府债台高筑的现实，银行向房地产行业放贷时愈发谨慎。即使政府放松货币政策，许多建筑商在融资方面可能仍存在困难。无论是商业银行还是影子银行，都可能优先考虑其他贷款人。

5

城市化能拯救房地产市场吗？

城市化并非解决房地产市场问题的灵丹妙药。中国正鼓励越来越多的人从农村走向城市，但这并不意味他们会去买房。在人人向往的一线城市，收入不丰的人仍买不起房子。小城市的房子倒是供大于求，但由于工作机会较少、教育医疗水平较低，这些城市对外来人口的吸引力并不是很大。

【展望】展望，整体市场呈现平稳复苏的主基调，楼市从全国来看，量会增，增幅会平缓；价会涨，涨幅会温和。而细看各城市、各区域，则市场表现分化剧烈。但不可否认的是未来的几年，楼市整体的蛋糕仍然较大。从政策变量、供求变量、货币变量、市场预期，几个方面分析来看，的楼市，将会春风拂面，平稳复苏，但强风难等，猪仍难飞。

来源：房地产经理人联盟

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