榆林申办土木建筑资质,凭什么围墙不能拆掉？这

来源：明源地产研究院

昨天，关于“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”新政的讨论可谓炸开了锅。对于封闭式住区和开放式住宅的利弊相信大家已有很多了解，这里暂且不列举。但作为地产人，应该冷静下来想想，这一新政将对地产开发有哪些影响？在产品方面又该做哪些创新与突破？

其实，开放式住区除了国外做得很成功，国内也有了开发商做出了开放式住区，而且做得还不错，一起来看看5个国内外的优秀案例。

佛罗里达州Seaside小镇始建于1980年，是位于郊区的滨海居住度假小镇，被时代周刊列为美国近十年“十大设计成就之一”，也是开放型社区首个应用者。

小区占地32.4万方，800米海岸线，约2000人，350个独立住宅， 200套公寓单元和200间旅馆客房。

小区以中央广场为核心，社区道路都通向海滩和城镇中心，公共服务设置在广场周边，供所有住户使用；城市界面以中高密度住宅为主，景观界面打造滨海低密度区。

1、规划布局

整体规划以城市道路分隔，形成城市界面和靠海边的景观界面两大部分；

● 城市界面：人口密度较高，靠近城市和人流、交通较好的方向，排布以中高密度的住宅和大量公共服务配套为主，营造活力繁华的小镇生活；

● 景观界面：保持海滩自然景观为主，布置少量低密度旅馆、凉亭等，不做过多开发，只设置少量景观节点，形成纯粹的景观低密区。

2、功能布局

● 公共服务设施环绕中央广场布置：市政厅、购物中心、俱乐部、社区中心、邮局等。

● 住宅产品包括：独栋别墅、双拼、连排别墅。购买者以自住和渡假型第二住所为主。

● 海滨布置少量渡假旅馆、凉亭，海滩无其他开发，保持自然状态，供人们享受。

● 利用原有生态资源，保护性开发为绿化公园。

3、公共空间打造

以核心中央广场为标志，设置大量商业体外摆、住宅小节点、凉亭等公共开放空间，这些地产成为邻里间聚会交流的场所，从而营造强烈的社区氛围。

4、道路

全人车混行，通过增加路网密度，降低道路等级，提高开放程度，提升商业价值。

（1）道路体系：社区道路系统没有区分主干道和次干道，且全部人车混行，它通过增加路网整体密度，降低道路等级，提高了每户的通达性，又降低了机动车的行车速度。

（2）可达性：每个邻里半径不超过400米，保证大部分家庭到邻里公园仅需步行3min左右，到社区中心广场或公共空间仅步行5min。

1、规划结构

社区组团分散布局，以公园等开阔空间分割，由社区道路加以界定，商业位于社区中心，易形成核心区，社区与森林之间是城市公共休闲区，建立与城市的联系。

● 社区住宅组团分散布局，由公园等公共开阔空间分隔，并由社区道路加以界定；

● 商业布置与公共开敞空间联系在一起，增加了商业的展示面；

● 五大开放式公园和滨海长廊提供开放性和多元性的休闲空间，倡导一种新的生活方式；

● 在社区与森林公园之间兴建城市公共休闲地带，形成区域标识，建立与城市的联系。

2、公共节点的打造

公共休闲区强调人与自然的融合，五大开发型公园和滨海长廊贯穿整个社区，将社区有机融合在一起。

（1）滨海长廊： 3公里滨海长廊，成为协和社区最著名的标识，保护3公里长的海岸线自然资源，修建专供行人和自行车使用的滨水大道；

（2）五大开放式公园： 提供儿童玩乐区、篮球场、曲棍球场、戏水池、休闲草坪、临海观景亭、自行车径等休闲娱乐空间；

（3）城市公共休闲区：在社区与森林公园之间兴建城市公共休闲地带，包括国家广场世界最大的气撑式圆顶体育馆、温哥华新中心图书馆、科学世界中心等，形成区域标识，建立与城市的联系；

3、商业中心

区域商业中心布置在核心区，建立与城市的联系，提升整体价值。

● 主要商业位于社区中心，易形成核心区，建立与城市的联系；

● 商业布置与公共开敞空间联系在一起，增加了商业的展示面；

● 部分商业与滨海绿化带结合，增强参与性的同时，最大化利用景观资源。

4、道路

滨海大道专人行人和自行车使用，其他道路人车混行，道路系统对居住组团的空间范围加以限定，并逐级收缩，建立了组团之间、社区与城市的联系。

● 在区域中部横贯一条城市道路，使之成为连接社区各组团的主要枢纽通道，并建立社区与城市的融合；

● 社区的道路系统，成为连接与分隔各组团，和沟通社区与外部的枢纽。

大华·梧桐城邦”位于上海宝山区西南侧、大华社区北侧，紧邻中环，占地面积22万㎡，建筑面积32万㎡，是一座大型开放式街区。规划范围北临环镇南路，南至汶水路，东至龙珍港，西临真北路，真华路延伸段在基地中由南向北穿过。

1、规划定位

从总体规划结构上，因城市道路及河道分隔，以真华路和长浜二号河为界，将整个社区分为四个组团，以长浜二号河为界，根据土地批准容量南高北低的特点，将南片地块规划为多高层住宅，在北区两个地块规划中则考虑多层和低密度的联排别墅。

真华路作为进入社区的主要道路，规划中将其作为反映社区形象的窗口。真华路红线控制为35米，两侧退红线要求各10米，为减小道路尺度，规划中将其设计为中央绿化分隔的林荫路。

公园和社区主要服务设施均沿真华路展开，分别在与汶水路交叉口及与长浜二号河交叉口形成两处重要空间节点。

真华路两侧的住宅街坊均安排为底层商业、半地下停车、院落完全步行化的围台式多层住宅街坊，在总体结构中构成了整个居住区的带状中心。

2、功能布局

根据空间性质的不同，将空间划分为公共空间、半公共空间和私密空间三个层次。

首先，在公共空间层次上，结合真华路沿线，布置公建带，并将真华路与汶水路、长浜二号的交叉口的节点设计为商业、文化中心，住区公园和长浜二号河及东侧的龙珍港河岸，则为公共景观空间。

其次，在半公共空间中，通过道路的自然分割，形成住区中的四个规模相仿的组团，使住区人员合理分流。组团的中心绿地和组团道路界面周边点状分布公建配套。

最后，开放式住区在组团空间层面上，通过建筑的围台，形成了若干庭院。院落空间作为最贴近居民生活隐私的空问，原则上没有公共服务功能建筑的介入，规模也进行了严格控制，空间性格内敛和独立，保护了安静家的居环境需求。

三种层次的空间，在规划中逐层递进，既保证了住区空间的开放互通，又顾全了空间体验的完整和住区心理安全的感受。

3、道路

（1）小区道路呈“两横两纵”的结构，对城市道路的出口分别位于环镇南路(两个出口)和真华路(两个出口)。小区级道路为小区居民出行的主要通道。

（2）由于汶水路为规划中环线的组成部分，因而小区级道路不从汶水路进出。小区级道路沟通各组团中心绿地，部分路段设计为林荫路，其两侧布置住宅底层公共服务设施。规划中将道路交通组织纳入住区环境设计。

5、共享式公建配套

由于开放性的规划，在住区的公建配套设置上以充分共享为原则。开放的住区商业空间，实现了住区城市界面的生活转换。

住区商业分两个层次：

（1）住区中心层次的商业，相对有一定规模，集中沿真华路布置，与规划中的杜区中心统一设置；

（2）住区街坊层次的商业，此类商业沿住区步行系统，设置在住宅底层，布点灵活。

1、整体规划布局

用水轴线和绿轴线将湖面两边的住宅、市政文化广场、风情街区、会所等有机串联，只在商业街区做开放，并不向住宅内部延伸，开放程度非常有限。

开放式的社区规划，以街区为单元，社区内部的住宅也具有良好的围合感，同时兼顾小区与片区共同成长的必要性，让片区、社会的发展在小区得到反映，小区向片区扩散，整个小区则呈现开放式。

预留出了小区与片区的开放式接触空间、顾全大局的同时为自己的产品创造了可持续发展、与片区共成长的未来。

开放式的规划，还能够使城区的基础设施和各项服务配套与住区互相呼应，外部对内渗透、内部对外开放，形成与城区的共存共荣。这种部分之间及部分与整体的融合，真正体现了城市的有机统一性。

2、风情商业街

以文化广场为中心，沿街道向周边辐射商业，形成核心公共空间，区分商业内街与外街，结合水景排布沿河商业，向住宅组团有所延伸，做了表面的开放。

万科城商业街

● 以文化广场为中心，排布美食坊与百货购物，形成消费者的集聚场所；

● 商业内街区集中设置特色、艺术主题商业，营造出充满个性、体验、情趣的商业氛围；

● 商业街区区外围布局社区及周边配套型设施；

● 沿河排布风情娱乐商业，并与水景结合，形成独特风格特色的西班牙商业街区意向。

3、生活场景营造

以纯正的西班牙、地中海风情立意，通过各具特色的大小广场与景观小品、精致的街景与水景，情景展现欧洲风情小镇风貌。

4、道路体系

主要考虑地下全开挖成本较高，全人车混行，车流全部走地面，只设置部分地下车库。

环线干道环绕整个小区，并将风情商业街区以及各个住宅组团连接起来，并通过多个小区出入口与外部市政道路相连；环线干道为人车分行，道路两侧为步行道，之间为双向单车道

在各个组团内部通过人车混行车道，以支路形式实现环线干道人与车的分流，向各个组团内部辐射，是干道的有效补充。

风情商业街区外街为人车分行车道，沿街布置商业，并在内部节点以及沿河路段进行景观绿化处理。

内街为步行街道，禁止车辆进入，吸引人流聚集。

整体道路体系设置结合了开放式的社区规划，以街区为单元，干道与支路相连，小区内组团间通过干道发生有机联系，组团内部通过支路也具有良好的内部通达性。

5、营销特点

定位于服务一个区域的购物中心，创新模式激活真实消费，形成一个区域性的潜力商圈。

（1）多点体验来引导客户对于亲地社区以及异域风情的深切感受；

（2）充分考虑未来的经营，采取带租约销售方式，租约一般为5年；

（3）业态布局中餐饮业态比重最大，形成集聚效应；

（4）主力店招商先行的策略很成功，招商在几个主力店的带动下招商工作在计划的时间内圆满完成。 

宜宾莱茵河畔占地面积约485亩，总建面约80万平方米，其中住宅建筑面积64万平方米商业建筑面积约16万平方米。

1、整体规划

着重由多向的街道交汇成多个广场节点并形成由街道围合的组团，从而整合成一个开放与封闭组合的动静相宜的社区格局。

2、设计理念

项目借鉴中世纪德国南部莱茵河畔众多欧洲镇的风貌与格局，营造一个全新的开放式的新型居住社区。

3、整体结构

着重由多向的街道交汇成多个广场节点并形成由街道围合的封闭组团，从而整合成一个开放与封闭组合的动静相宜的城市格局。

4、功能布局

集住宅、商业、公共配套于一体的大型欧式复合项目、宜宾市区一流的高尚生活社区，同时也是宜宾地区地标性建筑群落。

5、商业街区规划

通过贯穿整个项目的商业主轴与景观商业、街坊式商业联通，形成“H”型商业布局，结合各个公共空间节点将整个社区打开。

商业氛围由广场式道路深入社区内部并相互衔接，项目北侧延城市道路布置了大量餐饮店，在西南角为一个集中式商业，西侧设置了独立的街坊式商业街区，东部为景观商业街区，其余街道布置了大量商铺。

6、道路形态

社区主干道实行人车分行，车辆可从入口处直接进入地下车库，社区内部商业街区次要道路采取人车混行与步行两种形式。

● 社区内部商业街区次要道路采取人车混行，增加了社区内部的停车位，同时增强了生活的便利性。

● 人车混行街道布置与可移动景观盆栽相结合，在满足人行车行的前提下，控制街道尺寸，约18m。

主干道

步行街

7、生活场景

运用地标钟塔、雕塑小品、商业外摆及装饰等营造强烈的生活氛围。景观、广场、建筑之间强化了人与环境的参与度，缩短了邻里距离。

其次，开放空间设置：以商业街或集中式商业与公共空间的结合形成核心主轴开放空间，商业街贯穿深入社区，提高社区开放程度。

第三，公共空间的优先设置：广场、景观节点的频繁适时设置，提供活动交流空间。

第四，道路体系设计：尊重区域级交通规划，与外在道路有序承接；社区内部道路人车分行、混行及步行逐步收缩，注重道路设计，使道路也成为公共空间。

第五，住区生活场景营造：运用景观小品、地标建筑、商业外摆装饰等营造良好的生活氛围。

最后，安全保障问题。将公共空间和私人空间区隔开来，另外就是微社区的概念，比如

-4栋楼组成一个小社区，增设门禁系统。比如成都玉林小区，在路网放开后，社区的安全性并未受影响甚至有所提高（随着社区变小，看门的大爷几乎认识所有住户，生人的闯入会极大的提高警惕性）。

素材参考：绿城集团、陈敏《开放式住区的实践研究》。