招标资质不够怎么办,为拯救高库存，地产人给三

来源：明白源地产研究院

各位市长、局长好：

一年多来，我们这些在三四线城市有项目的房企，都过得水深火热。房子堆在那里卖不出去，欠银行的钱又不得不还。我们想了无数的办法卖房子，效果都不理想。

走投无路的时候，中央经济工作会议给出了去库存的政策方向：1、农民工市民化；2、购租并举，让外地户籍人口也能入住公租房。政策让我们看到了希望。也让我们想起了你们。

我们想起了你们，是因为：

当年你们吸引我们来这里投资修楼的时候，有很多承诺。特别是城市旁边的新区，我们本来不看好，你们却说即将出台如何多的扶持政策，吸引多少企业去那里落地。如果你们当初承诺的那些目标都实现了，我们的房子不会这么难卖。

2000—2011年，我国城镇建成区面积增长76.4%，远高于城镇人口50.5%的增长速度。城市化率由1978年的17.92%提高到2012年的52.57%，但真实的城市化的质量却不是很高。城市的总体功能很差，用地粗放低效。这些是规划上的冒进造成的，全国各地搞了几千个新区，甚至出现许多“鬼城”，我们是该承担一些责任，但你们也该承担自己的责任。

（鬼城背后，都是规划的冒进）

之前群众骂我们的很多，说我们的房子卖得太贵了。现在，群众们都在看我们的笑话，说房子再卖不出去，就该降价了，降价就卖出去了。

天地良心啊，我们怎么会不想降价，可许多项目，本身已经在以成本价出售了。市长局长们，你们最清楚，我们拿地花了多少钱，我们整个项目的各种税费又有多少。有的项目，地价和税费占了项目售价的60%，再加上建筑成本、财务成本，我们还能降多少呢？

我们付出的地价和各种税费，对对方财政有巨大贡献。在2014年7.9万亿元的地方政府总收入中，土地使用权出让收入占23.8%，个别城市甚至占到了60%以上。我们的房子不好卖，以后地还会好卖吗？

中央经济工作会议明确提出“化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户……以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口……”

我们举双手拥护相关政策，但这些政策需要你们去落地。

也许市长、局长们你们会说，你们已经尽力了。不，其实你们还有很多事情可以做。

消除对农民工的制度性歧视，是每年政协、人大会议的热门话题，我想从我们房企的角度说说这个问题。

在我们房企看来，只要买房就是我们的顾客上帝，我们都提供贴心的服务，甚至量身定做相关产品。但是买房定居，牵涉到金融、落户、子女教育、养老等很多问题，这些，就涉及政府、银行提供给他们的公共服务。

如果你们不像我们一样把农民工当成消费者“上帝”，量身订做政策，给他们提供最好的公共服务，我们服务再好，也不能解决根本问题。你们可以提供的服务有以下一些：

1、给农村房屋、宅基地使用权、耕地使用权授信

农民工买房，首付是个大问题，市民买房可以用房屋或者其他资产做抵押，农民为什

么不可以？其实农民工不是没有资产，他们有自己的老房子和宅基地，他们有自己承包的土地、林地的使用权。

这些资产到底有没有价值？能不能变现？之前其实也可以，但都要经过一两道手才可以，比如：1、土地因为修路等建设被征用的时候，国家赔偿；2、土地被征用后“招拍挂”，用来修建商品房，价格还很高；3、耕地承包权被“流转”到一些公司手里之后，他们以此去担保抵押贷款。

而农民因为自己的宅基地使用权、耕地林地承包权不能变现，又不想“浪费”，他们到城市安家的动力就收到影响。许多农民工家乡的耕地时而耕种时而荒芜，因为不想宅基地“浪费”，许多农民工手持几十万回家自建小别墅，却只在过年回家住一周，平时空置。

如果宅基地使用权、耕地林地承包权在别人手里可以变现，为什么在农民自己手里就不能？河南省已经出台规定：凡在城镇购买商品住房或者二手房的，保留进城落户农民其原户籍地土地承包经营权不变，宅基地使用权不变，原有集体财产权益不变。濮阳等地已经开始探索建立完善农民宅基地抵押登记制度，研究制定农民宅基地上的房屋在一定范围内交易等政策。

在此之前，《温州市农村产权交易管理暂行办法》已于2013年10月1日起实施，规定可以进行交易的12类农村产权包括农村土地承包经营权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权等。

（在温州，农村产权已经可以上市交易）

2、提供专门担保

濮阳市准备实施农民购房政府担保，将成立一个政策性置业担保公司，为进城农民买房提供担保。

3、基层政府提供收入证明

白领由单位出具收入证明等，可以做信用贷款，也可以在做其他贷款时为自己的信用背书。农民工也有自己的收入，只是他们的工作很多时候不稳定，所以找不到开收入证明的地方，银行账户上也没有稳定的流水。基层政府最知道每家的家底，通过调查完全可以解决这个问题。河南的漯河、濮阳等地普遍采取了金融创新的办法，在加强前期调研，确保借款人还款能力的同时，把出具收入证明材料的范围扩大到村委会等机构，让摆摊设点的农民工也能顺利办理贷款。

相关政策是能起到作用的，前10月，漯河市房屋销量73万平方米，平均每月7万平方米。但9月份漯河市实施相关政策支持后，每月的销量都有15万平方米左右。

农民工的收入，其实并不像很多人想象中那么低，有点技术的、或者肯吃苦的，月收入6000---10000的并不少，刚出来工作的工厂普工，包吃住月收入普遍也在3000元以上。

之前他们之所以很多时候不敢拿钱出来买房，主要是因为一些后顾之忧，需要存钱来获得安全感。其中最基本的几个问题是：子女教育问题、医疗问题、养老问题。

许多地方农民工子弟要进入公立学校，需要借读费，还要找关系，这个负担很重。其实这个事情不是不能解决，就看政府有没有决心，大部分三四线城市，农民工数量都没有一线城市那么多，政府完全负担得起。之前，福建泉州让外地农民工子弟公平免费入学，甚至还专门给农民工子弟开设很好的学校，学校里的设施好过许多发达地区，有长鼻子安全校车，还有各种免费兴趣班。结果很多农民工本来去了其他地方，禁不住子女的埋怨又回到泉州。

（泉州接送农民工子弟上下学的长鼻子校车）

医疗、养老问题，市民可以有医保、社保，农民工为什么就不能有？主要是两个问题：1、他们的单位不愿意交，制度不让交；2、他们的工作不稳定，交了迁不走；3、他们没有单位，是自谋生路。单位不愿意交的问题，制度上不能交的问题，只要劳动部门出面，严查，出台专门渠道，完全可以解决。医保社保迁移的问题，完全可以灵活解决，与其他地方政府协商解决，或者要求上级统筹解决。自由职业的农民工只要愿意在当地购买医保社保，都应该接受啊，这有什么不好，还扩大了资金池。

河南滑县已经出台了以下政策，解决上述问题，很多地方可以学习：

三四线城市的人口，是否足以支撑当地去化？理论上来说其实都可以，每个地产公司进入当地的时候其实都有计算。

农民工的收入，够买房吗？如果不考虑上面已经提到的金融制度歧视、后顾之忧的问题，其实是够的，三四线城市房价，目前2500—5000每平方的是主流。而农民工的月收入3000—6000的是主流。也就是说每个月收入够买一个平方甚至两个平方房子，这与一线城市市民几个月收入买一个平方房子的比例相比已经很好。

房子卖不掉，主要是很多户籍人口其实不回当地生活，外流了。从农村出来的大学生，基本都不会再回当地，在外面打工的年轻人，很多也不会再回到当地。许多县城，平常看不到年轻人，过年的时候满街都是穿着时髦的美女。

人们为什么不愿意回到自己的故乡，主要是二个原因：

很多有技术的农民工回到家乡，发现当地没有用武之地，就又出走。大学生就更不用说了。

我们地产商现在搞大的项目，都知道搞“商住产一体化”，有工作、有商业服务，人们才愿意买房子。

大的规划，我们搞不了，可你们要注意啊，不能只想着修房子，要想着怎么把本地的产业搞起来，把从一线城市外迁的企业多引进一些，把本地的第二第三产业搞起来，就不会没人买房子。

美国很多超级企业，成长于小镇，是“小镇英雄”。欧美很多著名的大学也在小镇。我们为什么不能有呢？

回家办个护照被刻意刁难，来回许多次办不成，这样的新闻相信你们也看过。这表面看是个效率问题，实际上背后是公平的问题。

深圳等很多地方，办执照都不要申请了，直接在网上备案就可以。一线城市一般符合规定的事情，都能很快办好。我们这些三四线城市，审批很多，很多事情明明是符合规定的，也要到处托关系。长此以往，人们怎么愿意回来？

小地方好工作本来就少，结果还经常搞“萝卜招聘”，人才怎么可能回来？

没有合适的工作，没有公平的环境，最终的结果就是人口大量外流，本来认为会拉动本地经济发展的高铁变成“抽水机”，把人口抽到大城市去。本地户籍人口成了纸面上的数字，外来人口又少，怎么可能支撑起本地经济和楼市呢？

以上三方面，是我们的肺腑之言、血泪之语，如果你们能根据这些做一些事情，则去化不难，地方经济也可发展，中国幸甚！

祝工作顺利！

一群开发商 病中泣血泪草

* * 有态度 * 有建识 * 有情趣 * *

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