房地产企业资质证书,周其仁：日本铁路修到市中

作者：周其仁

北京大学国家发展研究院教授

东京是一个现代大都会，但东京不是哪里都现代，1986年前后，东京的一些街区看上去也是陈旧、乱糟糟的。东京没有采取全城大拆大建，而是在某些点位上进行城市更新，一小块一小块来，然后累积出的一小块一小块地，叫“都更”——都市更新。五年一看、十年一看，这里就发生了变化，这个街区就是很有名的六本木。

当时有一个民营企业家对城市改造有意愿，他想在街区修建充满魅力的文化都市，建一个立体城市花园。日本是土地私有制，这块地面积上有400个土地所有者，为了说服这400个人，这位企业家花了14年时间和他们沟通。他领着他的队伍每天去给土地所有者深度鞠躬，讨论这个街区要不要改造，最后约定将来开发的收益可以在某种程度上由原来的业主享有。接下来他们还要跟东京都的城市规划部门协调，因为他的构想和原来的城市规划不一致。

从这个企业家提出构想，用了14年的努力再加上3年的开发时间，到2003年的时候，六本木就开发出来了，最高的楼是一个高层建筑，上面可以俯瞰整个东京，底楼设计有花园和小桥流水还有住宅。这里有800户人家、2000人口住在这块土地上，这就是错落有致的商业文化。

这个楼我们去过的人都会印象深刻，因为这块地并不是一个天然的土地，而是架在高速公路上的人造地基，有3400平方米的面积。因为日本道路法规定，公共道路上空是不能有上盖建筑的。他们和规划当局做了很多沟通，最终说服了规划当局对法律做出了新的解释，当然，增加的这块空间还是属于东京市民，属于公共空间。

这个大楼还有一个演艺中心，这也是我下面要讨论的，为什么我们现在演出剧市场上不来？如果我们下了班再看演出，坐什么车去、怎么下来、怎么停车都是问题，无疑看演出的需求量就下去了。再看这个建筑，它把很多演艺场所放在地铁车站上，人们出了地铁站就可以看戏，里面有很多不同种类的演艺场所。更了不起的是演艺厅楼顶还有一个空中立体城市花园，花园中间还有一块水稻田，因为他们认为水稻是文化的根儿，所以每年水稻成熟之际，这位企业家都会领着住地的小孩子们割水稻。

这个项目改造了17年。它在城市中心离皇宫不太远的地方形成了一个交通枢纽，完成了城市更新计划，变成了东京的一个新地标。

现在每年有4000万人到这块11.2公顷的土地上访问、参观、购物、看演出，形成了一种新的城市形态。现在大概平均一天10万人，周末会有20万人到50万人，这成了东京的一个景观。而这块地的面积是多少？不到10万平方米，建筑面积是76万平方米。听起来容积率非常高，可是现场去过的朋友都知道，它不会让人有压迫感，而是把疏密处理地很好，表明人类在城市建设方面其实是有很多发展空间的。

我和杜平2010年访问东京的时候看到，受六本木改造成功的影响，这里也进行了都市改造，叫做“都心”，就是城市中心地区的改造，跟我们这里上一程的城市规划路线是相反的。我们是不断地往大摊、往外扩，一个新区一下子就跳出去30公里，最后兜来兜去再往回走，增加城市中心地带的活力。

我们今年再去看到，这里已经出了23区，是其中一个独立市，叫做吉祥寺。这个地段是很好的，因为有看樱花的公园，原来是皇家公园，后来向平民开放，周边的地产也非常具有吸引力，价格非常高。日本房产泡沫破灭以后，其他地方的房价下去了，而这个地方的房价还是稳升，要排号才能买到这里的房子。它的经验是什么？就是把很多城市设施和车站紧紧拢到一起，一条是日本很有名的日铁，还有一条就是八王子铁路公司。

我们的铁路包括高铁，很多车站都是远离城外，不在城里。我们是条块分割，铁路是铁路，城市是城市，国务院给钱就给你修里程，给你报有多少客流量。这个没有什么错，所以车站修得远，因为地价便宜，不会修到城市中间来。因此对坐交通的人来说，“北京到天津是29分钟”实际上是指北京南站到天津东站29分钟，而不是北京到天津29分钟。我们的铁路没有修到城市当中去，没有把铁路的利益和城市的利益拢到一起，而日铁是拢到一起的。它的铁路是两边打通的，不影响城市的活力。他们也有一个理论叫“车站城市理论”，就是通过有轨交通来集散城市的人口，增强城市的承载力，增加居民的便利性。

来源：人文经济学会，版权归原作者所有。

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