房地产中介机构备案电话,温州超高层建筑避难层

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来源：博牛结构设计

文｜白杰，博牛优化，建筑技术总监

   随着我国经济的快速发展，城市超高层建筑如雨后春笋般拔地而起，越冒越多。然而国家规范对于超高层这块的内容涉及较少，存在许多争议的点，特别是避难层的面积计算与计容问题，决定权掌握在各地的规划部门手里。

典型避难层平面图

    《建筑设计防火规范》规定了100米以上的民用建筑应设置避难层（间），从功能上分析，避难层主要分为交通核、功能用房区、避难空间三大部分。从大层面上来看，我国大部分城市均有出台政策规定避难层的避难空间不计容，至于交通核和功能用房区的面积是否计容，部分城市没有细分。例如：

《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》（2011版）第五条第（一）款规定：

“高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层，其建筑面积不计入容积率；高度在2.2米以上的设备层，其建筑面积应计入容积率。对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，但超过该建筑标准层高度的，其建筑面积应计入容积率；设备层兼作避难层中存在其他非避难空间的（如楼梯间、电梯井、其他功能性用房），该部分非避难空间的建筑面积应计入容积率。”

《武汉市建设工程规划管理技术规定》（2014版）第十九条第（一）款规定：

“建筑物属于下列情形的，不计入容积率：（一）按照国家规范要求设置的设备层、结构转换层、避难层的建筑面积。”

《合肥市控制性详细规划通则（试行）》（2013版）附录B2第（1）款规定：

“在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过１.5米的不计；设备层兼做避难层的不计，但设备层兼做避难层中存在其他非避难空间的（如楼梯间、电梯井、其他功能性用房），该部分非避难空间的建筑面积应计入容积率。”

《厦门市城市规划管理技术规定》（2010版）附录三第3款第（1）项规定：

“高层建筑中按规定设置的避难层的建筑面积单独标注，不计入总建筑面积和容积率。”

    然而，还是有一小部分城市，要求避难空间计容，其中以温州、宁波首当其冲。杭州、温州、宁波作为浙江省超高层建筑最多的城市，对于避难层的计容规定却不尽相同，从宁波规划网上的一篇《答复意见》可以看出避难空间甚至整个避难层不计容乃是“民心所向”。

    对于避难空间要计容的规定，给开发商和设计院带来了极大的难题。从开发商角度分析，多造一层楼花费数百万元而无法产生任何经济效益，而按规定还要计容占用可销售的面积，无疑更是“雪上加霜”。以一幢标准层1500㎡的180米办公楼为例，需要设置3个避难层，综合造价约为1000万；每个避难层非避难区约为500㎡，避难空间约为1000㎡，按单价2万元/㎡计算，如避难空间不计容则损失可销售面积1500㎡合计3000万，如避难空间计容则比避难空间不计容多损失3000㎡可销售面积合计6000万，整幢楼因设置避难层合计损失将近一亿元。

       万科近期在温州操盘一个超高层住宅项目，作为地产行业的龙头老大，对于此种“赔钱的买卖”自然要想尽办法处理，尽可能的降低损失、争取利益。温州地区避难层计容的文件见于《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》（温政办[2014 ]58号）第十一条：

       从设计层面分析，超高层设置避难层属于《建规》强条，土建成本损失已经无可避免，非避难区计容也是各大城市惯例，只能从尽可能减少不必要的面积被计容入手。为此，博牛总结了以下几点建议：

一、紧扣消防所需的避难空间面积，设置避难间，则该层可以布置除设备房外的使用功能。

以标准层1500㎡的办公楼为例，每层的疏散人数约为200人（按使用面积6㎡/人计算），50米高度内约为13层，则避难总人数为2600人，需要避难空间520㎡（按5人/㎡计算）；扣除交通核、必要的设备房以及避难空间，避难层尚有约500㎡可使用面积。（如避难空间不计容，大部分开发商不会去利用富余的避难空间面积，其实花了土建成本建造了空间而不去利用也是一种损失）

以标准层600㎡一梯四户的住宅楼为例，每层的疏散人数约为13人（按3.2人/户计算），50米高度内约为15层，则避难总人数为195人，仅需避难空间39㎡（按5人/㎡计算）。关于超高层住宅是否可以设置避难间，将多余的面积用作除设备房外的其他用途存在较大争议。旧版《高规》对超高层住宅设置避难层没有硬性要求，仅有部分城市如福州市出台《超高层住宅避难层（间）设计导则（试行）》（2014），详细规定了超高层住宅避难间的做法，可以参考。2015年5月1日实施的《建规》中对于超高层公建明确规定可以设置避难层间，条文解释也明确了避难间的设置条件，然而对住宅建筑设置避难层的规定仅有简单的一句话，偏偏将避难层后面的“（间）”去掉了，条文解释也无更多的说明，使得设计人员捉摸不透住宅建筑到底能不能设置避难间。新《建规》相关规范条文如下：

    如果说超高层住宅不能设置避难间，避难层富余较多的避难空间面积又非得要计容，博牛认为这是规划与消防在政策层面存在的信息不对称，迫使开发商承担巨额损失，万科温州该项目估计是新《建规》实施以来第一个超高层住宅避难空间被计容的项目。所以设计前期一定要与审批部门积极沟通，能做避难间则做。

避难层与避难间的设计原则

避难间设置图示

二、尽可能的利用避难层布置必须的设备房，如风机房、水泵房、空调机房、弱电机房等，把避难层面积充分利用起来，减少富余的避难空间面积。

设备房的面积原则上还是以够用为主，不是故意把设备房面积做大，而是种类要多，把本来必须要做的要计容的设备房合理的搬到避难层中，比如有些高科技住宅、高科技办公楼的设计，需要一些特殊的设备机房，可以考虑布置在避难层。

三、在满足消防规范的前提下，通过平面及空间处理打规划规定的擦边球。拿多套方案给规划审批人员对比，多沟通，并合理说服具体审批人员。

很多地区的规划局对于计容条例并无十分明确的规定，审批也有松有紧，市面上存在各种各样的“偷面积”设计手法，避难层也可以参考类似的“偷面积”手法，规避富余的避难空间被计容。

方案一：通过避难层下一层局部通高的方法占用避难层的面积。

   方案一图示

方案二：通过在避难层设置层高低于2200的设备夹层来规避计容问题。

方案二图示

方案三：在避难层设置与架空层性质、功能类似的公共活动开敞空间，甚至做成两层通高，并与避难间用防火隔间隔开。（参考依据为一层作为公共活动空间的架空层可不计容，两层通高的阳台可不计容）

方案三图示

方案四：以造型需求为切入点在避难层设置斜屋面，围护结构外墙可内退，则避难层面积可以大幅度减少。

方案四图示

综上所述，对于超高层避难层的设计存在较多可研究的内容，欢迎广大同行与博牛一起探讨，共同进步，使避难层的设计更加经济、合理、实用。

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