建筑施工资质怎么办理,5年多位中小房企老板自杀

来源：明源地产研究院（ID:mydcyjy）

作者：王恒嘉

2016年1月13日凌晨，浙江金华某房企董事长方先生在办公室烧炭自杀。

从2011年开始，明源君几乎每年都能听到房企老板自杀的消息。这些企业有共同点：1、都是中小房企；2、都集中在三、四线城市。

起初，明源君并不理解这种极端行为，因为一般来说：1、法律上，有限责任公司都可以选择提起破产重组，一旦法院接受，债权人就不能再向个人追索；2、经营上，土地、楼盘可以通过各种操作变现，减少损失，不至于绝望。

深入研究相关个案后，明源君发现，其背后都是只有一个原因：涉及高利息民间借贷融资，借款过程操作有问题……而最后面对危局时，中小房企又往往缺乏应对能力和相关指导。

请看明源君的分析。

满纸荒唐言，一把辛酸泪。事实上，明源君觉得从理性角度来分析中小房企走向崩溃的原因，是局限的。但是，也惟有理性的分析，才能避免悲剧重演。

根据“界面”的报道，浙江金华某房企董事长方先生，2013年3月11日以1.78亿元拿下的九龙玉府脚下的116亩土地，并投资开发。

这次交易背后的故事是：土地挂牌出让的前一天下午，三家主要参与企业的老总会面，约定了第二天的现场竞拍的角色——两家合作，方先生出面拿地；另一家得1500万元好处费。

类似这样几方达成默契，以减少拿地费用的事情，其实各地都有。

后来，因为合作拿地的两家在股权分配上产生了分歧，其中一家到金华市纪委自我举报，金华市国土资源局宣布出让合同无效。土地收回后进行了二次拍卖，两家合作方成了竞争者，互相抬价各不相让。方先生当时已经骑虎难下，因为他已经在项目中投入了9000万，而且，已交的1.78亿元的土地款，国土局并没有退还。最终方先生胜出，只是价格变成了4.2亿元，比第一次多出了2.4亿元。

方先生生前曾经将金华市国土资源局告上法庭。随后又提出了破产重组。行政官司二审没有下来，破产重组没有被接受，方先生已经去了。最致命的问题在于：

其第一次从银行借的1.8个亿只够最初的土地费用，后续多出的2.4亿基本上都是高利贷。这些钱越滚越多，而且永不停止。

类似的悲剧还有不少。

2011年国庆前夕，鄂尔多斯市某房地产开发有限责任公司负责人王先生自杀。中富公司有集资借据约2000张，涉及资金总额约2.6亿元。其中2.1亿多用于房地产，相当比例用于提前垫付购房人70%的购房贷款。由于该公司大量按揭贷款迟迟未获银行放行，无法归还民间借贷本息……

2012年6月6日，包头某地产公司董事长魏先生在酒店自杀。该公司以月息3至4.5分(年利率36%至54%)向社会集资，共吸收资金15亿……

2013年12月13日，娄底市某米业公司老板肖某跳楼身亡，据称他欠下上亿民间借贷。因为其与该地另一地产集团老板肖先生是同乡还同姓。此后，娄底人开始传言地产老板出了问题，最终导致该地产集团被债权人围堵住门挤兑。而该集团4个房地产项目同时开工，资金紧张，再遇上挤兑风潮，苦撑数月后，该集团宣布于2014年4月25日暂停付息。引发整个娄底的借贷危机，出问题的资金达118亿。

类似的悲剧，还有很多……

借高利贷对中小房企的未来意味着什么？为什么这些事情大多发生在三四线城市？明知道有可能是饮鸩止渴，这些企业老板为什么还要借高利贷？

中小房企借的钱，利息高到什么程度？据明源君了解，上文说的月息3至4.5分(年利率36%至54%)还算比较低的，许多时候月息达到5分（年60%）乃至更高。

这么高的财务成本意味着什么呢？意味着中小房企其实已经根本没有办法和大房企竞争。

全国性大房企的财务成本是多高？一般来说，在年利率9%-12%之间，有国资背景信用、评级比较高的巨头，许多时候融资成本低于5%，更有房企通过金融创新，在国外融到成本仅为年3%的大笔资金。

月5%和年5%的利息，根本就不在一个数量级上。在财务成本差距如此之大的情况下，如果中小房企和百强在同一个区域遭遇，只会出现二种情况：

1、行业上行。百强吃肉，小房企喝汤。

比如卖同样价格，百强的利润可能是30%，小房企只有10%。

2、行业下行。百强喝汤，小房企崩盘。

一个项目从拿地到开盘，最快一般也要6个月，即使小房企投入项目的资金一半来自民间借贷，不算财务成本，其利润必须达到30%以上才能赚钱。

在库存高企的情况下，百强可以降价求生，而中小房企的房价，根本就没有下降的空间。

百强控制质量的体系相对完整，小房企控制质量更多靠人，而一旦财务压力加大，企业领导每天想的将不是质量，而是速度，这样一来，二者产品的质量将没有可比性。

中小房企为什么要向民间借高利贷？这个原因非常复杂，总的来说，就是他们从国内银行借不到足够的钱，又没有合适的渠道和人才去发金融产品。

1、一线的金融资源先天就比三四线集中

我国之前的许多资源配置，都是根据行政级别来的。直辖市、省会、计划单列市分别可以上什么样的项目，有什么样的资源和贷款，都有制度。

后来虽然市场化越来越深入，但是因为前期的资源配置，一线城市的优势越来越大，其汇集资源、资金的能力本身成了新的背书。

最简单的，一线城市到处都是分行支行，三四线则很少。

2、每逢信贷收紧，最先停止放贷的就是小企业、三四线项目

每次信贷收紧，银行一般会出台这样的政策或内部潜规则：1、开发贷只放给有一级开发资质的企业；2、一般不放贷给三四线城市房地产项目。

3、三四线中小房企缺乏适当的渠道和人才

融资的渠道事实上有很多，发行信托、基金、众筹产品，与险资合作，到海外融资等等。但是三四线中小房企因为思路和人才的原因，无法接触到相关资源，一味依赖于银行贷款。一旦在银行借不到钱，就走向民间融资。

4、中小房企临时需要资金的时候太多，计划性不强

大型房企有自己的长期计划，可以在比较早的时候就提出贷款计划，与金融机构进行商议。而中小房企的许多决定都是临时性的，往往依赖于老板个人，老板一冲动计划就上马。这个时候做贷款计划，等银行层层审批已经来不及了。

要想不借高利贷，最好的办法，当然是政府对民间资金进行引导，让这些资金有一个正常的放贷渠道，企业也就有了更多融资渠道。

在此之前，明源君想说的是，民间借贷，除了利息高企之外，这种方式也让你失去了一次判断风险的机会。

中小房企的风险控制本来就不足，如果通过比较主流的方式融资，本来就是一个共同判断风险的过程。投资机构不看好你的项目，并非完全是没有原因的。

从银行、投资机构借不到钱以后，至少还有以下二种方式：

1、合作开发

一旦拿到了地，即使你在其他方面没有任何优势，只要那块地是真正有价值的，找人合作开发都不成问题。一旦你的合作对象信用足够高、开发资质足够强，那么融资不成问题。

换言之，如果你找不到合适的合作对象，你拿的地是否真的有价值，值得打个问号。

2、金融创新，比如众筹

目前，国内的地产众筹正方兴未艾，从拿地开始，就可以进行众筹，甚至可以通过虚拟技术让参与众筹者看到样板房。

众筹解决了两个问题：1、前期资金，被众筹资金覆盖；2、后期客源，因为众筹而有了保障，既然销售有了保障，风险也就大幅度降低了。

（用虚拟样板房众筹，拿地就可以开始卖房）

如果上述各种方法都无效，说明各方对您的项目都不看好。如果您最终仍不得不进行民间借贷，那么以下两条可以降低风险：

1、不要以个人名义借钱

以公司名义借钱，公司一般都是有限责任公司，真的到了撑不下去的时候可以申请破产重组，而一旦法院接受了相关请求，债权人就不得再向你追索债务。

而一旦以个人名义借钱，我国目前还没有个人破产的规定，除了“人死债消”，你终生都将背着这笔债务。

而且，个人借钱往往从亲戚朋友开始，感情因素纠缠到经济问题里，最后会形成巨大压力。

2、不要一次性开发

即使项目不大，也尽量不要一次性开发。因为：1、土地转让变现，相对容易；2、如果第一批产品卖得不好，后期还可以进行调整。

3、忍痛改行，不要路径依赖

曾有一位三线城市地产商告诉明源君，他也知道自己的项目有风险，但不知道自己不做地产还能做什么，于是忍痛做下去。

明源君想说的是，其实世界上可以做的生意很多。如果你心里已经完全没底，就不要再继续做下去。

两年来，地产这个行业变化很大，强者更强弱者更弱，中小地产商过去在对方上“人熟”的优势，随着反腐力度的加大，也不再存在。

这个时候能全身而退，已经是受益者。已经拿的地，转让出去，即使亏一点，其实也是能接受的。

如果你的企业真的已经到了最后关头，怎么面对危局？这个时候，一般的处理已经不行，必须出奇招、下狠心。明源君认为有以下几招，根据自己的情况可以采用，当然这几个办法都有难度，但是既然已经到最后，也不得不用。

1、改变土地性质

如果真的可以改变土地性质，你面对的局面有可能迅速改观。比如把住宅用地变成商业用地，把工业用地改成商业用地，把住宅用地改成仓储用地等等。

这样一来，可能出现变化的原因是：1、银行等金融机构，对不同的土地性质贷款政策不同；2、有实力的企业，会因为土地性质改变改变判断，愿意和你合作；3、一些地方，对某些土地性质的项目，政府有补贴等。总之，土地资产会更容易被盘活。

改变土地性质，有三方面的问题需要注意：

a、权限问题：由于土地使用性质变更必须经当地规划管理委员会批准，一般规委会主要成员为书记、市长、分管副市长，因此当地主要领导必须同意。

b、原则问题：当地规划局、国土部门分管部门、分管副局长、一把手应该支持并同意，规划部门审核是否符合土地利用规划，国土部门负责变更费用的核定和是否有相应的土地利用指标核定。

c、程序问题：首先土地方向规划部门提出变更申请，规划审批--国土部门征询意见--规划管理委员会审核--国土部门费用核定--规划同意变更，与国土部门签订变更合同。

当然，这种改变需要比较长的时间。

2、改变项目性质

这个与改变土地性质有共同的地方，不同点在于，针对的是已经建成的项目。

之前本来计划做住宅的，如果小户型比较多，能否改成酒店？比如和途家等合作。

之前是工业项目的，能否改成商业项目？要知道深圳华强北的大商场全是厂房改建的。

市中心的写字楼，能否改成开放式孵化器？

总之，要穷尽自己的想象力，把项目变成自己之前没有想过的样子，迅速获取现金流，用来度过危局。

这种改变还需要最后的资金支持，如果你已经山穷水尽，就只有找人合作了。

3、改变个人观念，积极申请破产，或者出售企业

如果你没有时间，也没有最后的资金了，那么就改变你的观念吧！

企业破产并不等于人生失败，出售企业也不等于向命运屈服。

广西某市，每年有上百家企业被注销或吊销,但是近10年没有任何一家企业向法院申请破产保护,因为大部分企业主为当地“名人”,不愿接受破产的命运,于是出现宁愿跑路、自杀,也不愿走破产程序的怪象。当地法官认为，东方文化对于破产一词的敏感、排斥，导致这种怪现象。

实际上，在西方，很多成功人士都曾经有破产经历。当然，企业破产可以解决问题的前提仍然是前面提到的：没有以个人名义借钱。

* * 有温度 * 有态度 * 有励度 * *

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