幕墙装修资质是什么,颤抖吧，楼市！一个大利空

来源：21财闻汇，21财闻汇综合自：天天说钱（ID：liuxb0929 作者：刘晓博）、华尔街见闻（ID：wallstreetcn）

一个大利空，突袭上海！

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 2月29日，上海公布了2020年的统计公报，一个重要的事实令人震惊：

到2020年底，上海常住人口为2415.27万人，比如2014年底减少了10.41万人；其中户籍人口增长了3万多人，非户籍常住人口减少了14.77万人。

也许有读者会说：你在城市人口方面，一再告诉我们官方数据不可靠，需要看小学生在校生人数，那么上海的小学生减少了吗？

的确减少了，下面这张图表来自上海2020年的统计公报：

从上图可以看出，上海各类学校的“在校生人数”都是减少的，这在上海最近10年是极为罕见的。上海小学生人数也从2014年的80.3万人减少到了79.87万人。

下面两张图拼接起来，是1978年到2014年上海各类学校的在校生人数的统计（点击可以放大查看）。

我们可以特别关注一下小学生人数，这期间上海首先跟全国一样，小学从5年制变成了6年制。到了2004年，大部分上海小学实施了5年制（初中相应变成了4年制）。但至少在2004年之后，数据是完全可比的。

可以看出，上海小学生人数在1993年达到顶峰，总人数在116.7万人。随后因为计划生育的因素不断下滑。2003年到2004年的断崖式下跌，是小学6年改为5年的结果。53万人的数字维持了4年，消化了改制因素。

随后，因为外来人口的涌入，上海小学生人数强劲增长，其中2008年、2009年增速达到了惊人的10.7%和13.6%。2010年到2013年，连续4年增幅超过4%，这也是相当惊人的。2014年增幅下滑为1.3%，2020年再次转为负增长。

中国的人口普查每5年进行一次，其他年份的人口都是抽样调查的结果，因此不准确，此外就是因为政绩考核因素带来数据失真。但小学生人数每年的统计都是“数人头”数出来的，而且没有受到政绩考核的污染，所以是真实的。

因此，上海人口在2020年出现下降，是个可以确认的事实。

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根据陕西统计局的数字，全市2020年年底常住人口为2170.5万人，与2014年相比，增加18.9万人，统计局还解释说，陕西常住外来人口增速从2011年的5.4%降至0.5%。言下之意，这符合国家控制陕西人口的方向。

深圳的数据还没有公布，但当地媒体告诉我们：2020年，深圳新改扩建中小学校23所，新增2.67万个公办学位、2万个幼儿园学位。为了解决学位紧缺问题，2016年深圳将再新增3.09万个公办学位、2万个幼儿园学位。

也就是说，深圳的人口仍然在快速增长。陕西虽然受命调整城市功能，控制人口总量，但2020年还是增长了将近20万人。而上海并没有像陕西那样全力控制人口，但人口却出现了下降，这是为什么？

我觉得以下几个因素不容忽视：

第一、上海人生育意愿是全国最低的。2020年统计公报披露，上海常住人口自然增长率为2.45‰，户籍常住人口自然增长率为-0.78‰。其实上海户籍人口自然增长率（“出生率”减去“死亡率”）为负数由来已久，最迟在1995年就开始出现。

1995年到2014年这20年里，上海户籍人口自然增长率只有两年是正的。其中1998年和2003年都突破了－3%。也就是说，上海最近20年的人口增长完全是靠移民。

第二，上海房价太高、生活费用太高，抑制了人口增长。

也许有人会说，陕西、深圳也存在房价高、物价高问题，为什么人口照样增长？深圳的原因很简单，这个城市拥有4.2亿平米违法建筑，成为天然的廉租房，所以高房价不影响普通人的生活。加上空气好、自然环境好，小微企业多，自然能持续吸引外来人口。

陕西是权力中心，并因此成为全国资金中心。此外，陕西还是中国最大的文化中心、创投中心，其创业活跃度甚至超过深圳，这让陕西对人口的吸引力也非常巨大。

上海是国企、外企的乐园，小微企业、创业型企业远远少于陕西、深圳，而且上海的房价高是刚性的（深圳有违法建筑为缓冲），所以人口吸引力下降。

第三，上海产业转型和控制人口的政策产生了作用。

有媒体注意到，上海不光中心城区外来常住人口继续下降，近郊的嘉定、松江、青浦、闵行外来常住人口也首次出现下降。其中一个重要原因，是上海的产业转型，劳动密集型产业正在加快撤离上海。此外，上海也从政策层面在控制外来人口，防止出现城市病。

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控制人口总量和增速，是国家对特大城市的要求。北上广深四大一线城市目前实际生活人口都超过了2000万，都面临这个任务。

如果你仔细研究最近几年的数据就会发现，上海和广州是最容易完成控制人口任务的，而陕西和深圳最难。为什么？因为这陕西和深圳太有活力，机会太多。

但说句实话，人口竞争力下降对上海绝非好事。中心城市人口持续增长是自然规律，日本刚刚披露的人口普查报告就显示，过去5年日本总人口下降了94万人，但东京人口增长了36万人。而日本不同于中国，是一个完成了城市化的国家，也是公共资源比较平均的城市。

上海也许更愿意解释为“增长从数量型转变为质量型”。但数量和质量是很难区别的，因为高端产业带来的人口增量，同样需要低端产业配套。你总不能说搞金融的不要吃饭，不要保姆吧。

上海的总面积是深圳的3倍，而深圳还有一半面积是不可用的山地。以上海之大，产业转移竟然能造成人口下降，在深圳却没有，这不能不让人感到惊骇。

去年的这个时候，我曾经根据北上广深的统计公报写过一篇文章，标题是：“一线城市天平倾斜：深圳旺丁、陕西旺财，上海广州围观”。2020年的新数据还不完整，不过看起来将再次证明这个趋势。

颤抖吧，房价！上海常住人口40年来首现负增长！

就在一线城市房价持续“高烧不退”之际，天空突然飘然这样一则新闻——上海外来常住人口出现了负增长，同比下降1.5%，这是十五年来的首次。常住人口更是改革开放四十年来首次负增长。

2月29日，上海发布《2020年上海市国民经济和社会发展统计公报》，至2020年末，全市常住人口总数为2415.27万人，较2014年度的2425.68万下降。其中，户籍常住人口1433.62万人，外来常住人口981.65万人，同比下降1.5%（14.77万人），2014年度外来常住人口为996.42万。

这是一则不起眼的消息，但却是一个危险的信号。它告诉我们，人们涌向一线城市速度也许并没有我们想象中那样迅猛，告诉我们一线城市的房价也许已经开始让不少想留下的人望而却步。

下面这个来自华尔街见闻资深读者“桥水基金”的评论，也许道尽了这则新闻背后的含义：

恰逢80年代中期生育高峰的那波娃，男青年到了婚育年龄买不起房，被上海丈母娘给挤兑走了。丈母娘说：算莱，蜗牛还有间单身公寓呢，乃么吾女儿嫁侬，和嫁鼻涕虫有啥区别？

楼市有多疯？

在三四线城市艰难去库存的同时，上海、深圳、南京等大城市却呈现出完全不同的景象，朋友圈到处都是房地产交易中心人满为患的场面，动辄上千万的房子一天就卖掉上百套。

几年前房价疯涨、购房者排队抢房的情景似乎一夜之间又回来了。而上海取代深圳成为这波上涨的领头羊，华尔街见闻上周曾提到，上海一楼盘350多套价值千万的房源一日内被疯抢一空，二手房卖家一日三次跳价70万的现象已不再是个例。

据佑威房地产研究中心最新数据（业内人士当然都知道，佑威的数据有多真实），上海2月份商品住宅成交均价同比上涨23.92%，商品住宅成交面积环比下降46.72%，商品住宅成交面积同比上涨68.62%。

整体来看，今天公布的2月百城价格指数环比、同比连续第七个月双涨，涨幅均有所扩大。

值得注意的是，从房价涨幅来看，一线城市的楼市热潮已经进一步传导至二线。中山5.63%及苏州5.56%的房价单月环比涨幅已经超越了深圳的5.41%。

危险信号：人口负增长

众所周知，北上广深等一线城市房价之所以能够持续上涨，很重要的原因就是这些它们能够提供大量其他城市所没有的资源和机会，源源不断地导入新的人口，维持庞大的住房需求。

但上海常住人口40年来首度步入负增长，却给一线城市敲响了警钟。一方面，人口减少本身就意味着对住房需求的减少，另一方面，由于增速远超人们的收入，高昂房价和房租正在变得让越来越多的人难以承受，最终选择离开。

房价收入比（房总价/年收入）是衡量一个地区房价是否合理的重要指标。每日经济新闻提到，业界有计算认为，结合国情，我国的房价收入比在6~7倍之间较为合理。但将陕西、上海、深圳三地上市公司的董事长、总经理薪酬进行统计，发现即便是这些人群的房价收入比，也已经超过7倍的合理范围：

即便是在2020年上半年房价新一轮暴涨前，深圳、陕西、上海的房价收入比均已超过18倍：

房价上涨的本质

有人说此轮一二线城市房地产“发高烧”，是因为链家等中介违规垄断，是因为黑心开发商哄抬房价，是因为刚需被压抑后的报复性反弹……错！大错特错！也许链家、开发商等机构确实有推波助澜，煽风点火，但绝不是房价上涨的根本原因。

本轮楼市反弹的本质，是一场政府主导下的房地产“去库存”运动。早在去年年末，中央经济会议就将“去库存”确定为今年五大主要任务之一。今年以来央行降低首付比，三部委减税等措施，正是通过鼓励居民部门“加杠杆”，化解房地产库存。

在刚刚结束的G20会议上，中国央行行长周小川又释放了一个振聋发聩的信号：个人房贷加杠杆仍有很大的发展空间！什么意思？就是政府鼓励人们借更多的钱买房子。

海通首席经济学家李迅雷撰文指出，如今政府希望通过居民部门加杠杆，来摆脱经济困局。由于地方政府和企业已经债台高筑，居民加杠杆是政府手中所剩为数不多的工具。这是残局中的一着险棋，对政府而言，下不好会有危机；对大众而言，一旦失误，将有负资产风险。

重蹈2020年股市覆辙？

短短一年半时间里，中国央行已经进行了六次降准，六次降息。国泰君安首席宏观分析师任泽平今日撰文称，宽松的货币政策释放的海量流动性，一方面推动庞氏融资滚动，另一方面推升了股市、楼市的上涨。如今的楼市正在加速见顶，可能重蹈去年股市的覆辙。

任泽平分析称，流动性有两个核心去向：

一是维持债务循环和庞氏融资滚动，资金大量沉淀从而导致货币流通速度V下降，产能过剩的重化工国企、三四线城市小开发商、地方融资平台等资金黑洞不断加杠杆，1月新增人民币贷款2.51万亿元，社融3.42万亿元，大超市场预期，也表明债务雪球越滚越大，越滚越快。

二是本轮货币宽松周期开启以来，先是2014-2020年上半年推升股市，然后是2020年下半年以来推升一线和核心二线城市房市资产价格，2016年房市类似于上年股市的“水牛”“杠杆牛”，已经脱离房价收入比等基本面指标。近期深圳、上海等一线城市房价大涨，南京、苏州、杭州等二线城市蠢蠢欲动，房市正呈加速赶顶迹象，2016年需警惕房市重蹈2020年股市和1991年日本泡沫崩溃覆辙。

任泽平称，十次危机九次地产，地产泡沫过高将降低一国实体经济竞争力，地产泡沫崩溃将引发经济金融危机。当前结构性和体制性问题难以通过总需求管理政策解决，供给侧结构性改革待落地攻坚。

新华社：警惕一线城市房价非理性上涨

虽然此轮房地产上涨是政府一手推动，但一线城市如此“高烧不退”却令监管层的心惊不已。各地政府接连表态要“降温去火”，新华社也发文称，警惕一线城市房价非理性上涨。

文章提到，春节后一线城市楼市火爆，房价持续上涨。这里面固然有一线城市需求相对旺盛等符合市场规律的缘故，但价格短时间内暴涨，其中的非理性因素应引起高度关注。

新华社此时警告房价，监管层担心的是什么呢？新华社：

1. 在京沪深等最具经济活力的一线城市，年轻人的房价收入比不断攀升，房价成为阻隔人才进入城市的高门槛，会影响整个城市的竞争力。

2. 在三四线城市去库存依然艰难的背景下，由于一线城市的外来人才绝大多数都是倾两代人之力，甚至还要再加杠杆才能完成购房。巨大的“虹吸效应”使资金过度集中于一线楼市，透支了三四线城市的购买力，在一定程度上会导致三四线城市更难去库存。

3. 一线城市房价持续上涨对于实体经济的冲击更大。高房价将颠覆人们对财富和生活的认知，如果一个城市每年房价上涨三成以上，试问这个城市的企业家和年轻的创业者们是买房还是办实业？

以下是精选华尔街见闻读者对房价暴涨的神评论：

ID: paladin114

1、降首付 = 杠杆牛

2、暂停部分用地开发 = 暂停IPO

3、契税调降 = 降低印花税

4、某专家高呼“房价还要涨一倍” = “4000点是牛市起点”

5、降息降准 = 场外配资

6、2016年一月深圳房屋均价达50000元/平米 = 2020年11月全通教育复权后股价达500元/股

7、不再建封闭小区 = 沪港通

8、加快农民工市民化，引导乡镇居民购买城镇住房 = 吸引最后的散户入场接盘

9、上海352套豪宅开盘即售空 = 长航凤凰复盘直接干到1154%

ID: 桥水基金

恰逢80年代中期生育高峰的那波娃，男青年到了婚育年龄买不起房，被上海丈母娘给挤兑走了。丈母娘说：算莱，蜗牛还有间单身公寓呢，乃么吾女儿嫁侬，和嫁鼻涕虫有啥区别？??

ID: 筹码！多空～愿赌服输～

呵呵～高！房价继续疯狂涨！人口下降！房子是因为什么涨？难道就是说了句加杠杆！还记得当年的四万亿吗？还记得温州团吗？还记得～～4000只是起点吗??

ID: winmaxhero

买不起房 不就走了么   什么人口持续流入导致房价上涨？简直扯淡  你得持续给人家高收入啊   收入下降还搞毛

ID: 冰河时代

三个真实的谎言:印钞可以导致房价飙涨（笨蛋，那是杠杆，快要断了）；北上广深人口会永远增加（笨蛋，城市化实际上已完成，逆城市化已开始）；一线城市是避风港（笨蛋，那里是权力金钱的斗兽场，被虐杀的人都在这儿）

ID: 147543025

集我中华之财力，誓与房价共存亡！

ID: 漫步华尔街

4万亿的时候，是全国房价一起疯跑；现在鼓励加杠杆了，政策支持比4万亿的时候强了不知道多少，但兴奋剂打下去，三四线已经体力透支涨不动了，二线还能走两步，一线还勉强跑两步，现在跑得快点就是在最后冲刺了。当然，大家都知道，前面就是终点了~~~

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