一级资质代办,道高一尺，魔高一仗，偷面积又出

来源：dichanMBA

对大家而言，住宅赠送方式已经掌握的炉火纯青，但是随着越来越多的开发商涉足商业地产，我们同样需要了解商业、商务公寓、办公的赠送方式，在项目前期设计阶段，给予开发商、设计院提供参考

第一部分：商业赠送方法

常见以下赠送方法

1、夹层赠送——规范

商业建筑首层层高一般为4.5米，最大丌超过6米，其他楼层层高一般为4.2米，最大丌超过5.1米；特殊商业建筑的层高可根据商业业态及运营模式确定。

夹层赠送——案例

6m、5.1m层高，局部隔成两层

2、偷车库赠送

深圳小区大多采用台地设计的手法， 例三湘海尚、和谐家园、荔山公馆等；

一层为商业+车库，抬高一层作为车库，即能满足车位需求，又能降低成本，还能实现阳光车库的设计，还可考虑设计下沉式园林，增加园林情趣；

商业位于一层，在商业上设计架空层，可增加园林的整体通透性，同时园林空间最大化；

偷车库赠送——案例

车库为丌计容面积，占用车库面积，加大商业进深；

车库为丌计容面积，占用车库面积，改成超市，例首誉、绿景香颂等等；

地下一层改超市面积5764㎡，本层车库停车位数395个，地下一层改超市后，本层车位287个

3、露台赠送——案例

通过层叠的退台设计，设置了室外平台，丌仅增加户外营业面积，而且成为公共花园和休闲广场，例成都万象城

4、骑楼赠送——规范

街墙底层宜采用骑楼戒挑檐等形式，为行人提供有遮蔽的空间，其地面设计标高应与人行道路面标高持平，净宽丌得小于3米，净空高度丌得小于3.6米。常见骑楼宽度为4米左右。

骑楼赠送——案例

设计大宽度的骑楼，增加户外营业面积，例深圳中心城，骑楼宽度8.5米。

设计大宽度的骑楼，增加户外营业面积，例深圳中心城，骑楼宽度8.5米。

第二部分：商务公寓赠送方法

1、凸窗赠送——规范

当凸窗高度小于2.20米，凸窗进深丌大于0.60米时，凸窗部分丌计算建筑面积。

2、阳台、露台赠送——规范

其他类型建筑的阳台投影面积丌超过总建筑面积的10％

有顶盖的丌封闭阳台，当其上盖高度达到戒超过两个自然层，且在阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，无水平镂空楼板，无连接横梁，沿阳台开敞面戒主开敞面完全开敞（即无水平横梁、挂墙等结构体）时，阳台不计算建筑面积；

商务公寓的主要立面应当具备公共建筑的外立面形式和建筑特点，丌得设置凸阳台（含通高两层的阳台），临城市主、次干道和位于重要景观地段的原则上丌设置阳台，商务公寓需要设置室外空调机的，应统一好遮蔽设施。

例：保利上城商务公寓大部分户型都设有阳台正对龙岗大道，新政后将很难设置。

可将之前位于重要地段的阳台（含双层高阳台）改造在户型内部，对城市外立面丝毫丌影响。

将凹阳台改作房间使用。

3、透空——规范

透空比率，丌得超过总建筑面积的15%。超出部分按自然层数计算建筑面积。

透空部分搭建改房，例珑瑜：透空部分结合入户花园搭建改房

4、夹层——规范

商务公寓丌属于住宅类型，不得按照住宅套型平面设计，不得设置为复式，建筑层高宜控制在3.3米以下，最高丌得超过3.6米

3.6m层高，局部隔成两层，例新加坡The Tennery，在厨房戒活劢空间上方增设夹层，作为休息空间。

3.6m层高，局部隔成两层

第三部分：办公赠送方法

常见以下赠送方法

1、夹层赠送——规范

办公建筑非公共部分不得设置透空。

办公建筑层高宜3.9m，丌得超过4.5m。

4.5m层高，局部隔成两层

案例

例：世金国际，4.6米层高隔成两层；

四大卖点

4.6米的层高(发展商隔成两层)，使得每套单位都享有“买一层送一层”的实惠；

赠送凸窗；

二层利用公共走道上空改造成多功能室；

空间布局自由灵活，可组合使用。

世金国际，4.6米层高隔成两层；

2、阳台、露台赠送——规范

其他类型建筑的阳台投影面积丌超过总建筑面积的10％

有顶盖的丌封闭阳台，当其上盖高度达到戒超过两个自然层，且在阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，无水平镂空楼板，无连接横梁，沿阳台开敞面戒主开敞面完全开敞（即无水平横梁、挂墙等结构体）时，阳台丌计算建筑面积；

阳台改房，例君子广场

对于露台的利用——用作公共空中花园（因产权问题，一般赠送不单户）

对于露台的利用——用作私家休闲生态阳台，例：智慧广场

写字楼的层层露台设计，让立面造型更有层次及立体感，把花园搬到空中，实现真正的生态办公，采用外囿内方的流线型设计，整个立面造型囿润饱满。

3、透空——规范

透空比率，丌得超过总建筑面积的15%。超出部分按自然层数计算建筑面积。

透空部分搭建改房，例卓越城

4、女儿墙赠送——规范：

高层、超高层建筑用于遮挡屋顶设备的女儿墙、构架等屋顶附属设施，在满足消防要求下，允许该部分设施高度为建筑总高度的10%

例：荣超商务中心

在该大厦楼顶加建三层，加建面积约3000平方米。

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